内地生赴港留学一年住宿花费已普遍超过10万港元，合租床位月租5000港元起步、高端单人套房月租逼近2万港元，而资本扎堆改造校舍入局的背后正是这个巨大的床位缺口。
一、住宿花费：从合租床位到高端单间的价格跨度
价格区间：香港学生公寓月租跨度较大，合租床位5000余港元起，高端单人套房接近2万港元。
真实案例：中原投资在西半山的「一步居·38」项目，带独立卫浴的豪华单人间月租17300港元起，带独立空间及共享卫浴的双人间月租约14300港元。
年度总预算：按标准住宿档计算，香港硕士留学全程（含学费、住宿、生活费等）约需34.6万至62.1万人民币，其中住宿是大头之一。
二、供需失衡：床位缺口高达3.46万个
需求端：2024/25学年香港非本地学生增至9.2万人，较6年前增长超92%。
供给端：现有学生宿舍床位约5.73万个，床位缺口高达3.46万个；仲量联行报告显示，2025/26学年缺口已扩大至约7.63万个。
入住率：主流学生公寓入住率稳定维持98%至100%，几乎满租。
三、资本入局：租金连年上涨的推手
租金走势：自2022年起，香港学生公寓租金每年上涨近一成。
资本动作：2025年至2026年8月，公开披露的学生宿舍收购、改建案例超10宗，合计成交金额超60亿港元；京东斥资7.5亿港元收购油麻地海景丝丽酒店改建学生公寓。
收益逻辑：学生公寓租金收益率预计4.5%且可能超5%，高于甲级写字楼的3.7%和服务式公寓的3%至3.5%，吸引各路资本涌入。
