答案是肯定的——资本扎堆涌入香港学生公寓赛道，正在直接推高租金水平，且这一涨势在供给缺口扩大与机构化运营的双重作用下仍在加速。
一、供需严重失衡是租金上涨的根本动力
需求端爆发式增长：香港非本地学生人数过去6年增长超92%，2024/25学年非本地学生增至9.2万人，而校内宿舍床位仅约5.73万个，缺口高达3.46万个。超过七成非本地学生需通过市场化途径解决住宿问题。
供给端严重不足：仲量联行数据显示，2025/26学年香港学生住宿床位短缺约7.63万个，到2029/30学年这一缺口将增加近一倍至约14.7万个。
入住率几乎饱和：香港主流学生公寓入住率稳定维持98%至100%，部分项目长期保持100%满租状态。
二、资本入局直接推高市场租金水平
机构化运营取代零散经营：从2025年至2026年8月，公开披露的学生宿舍收购、改建案例超10宗，合计成交金额超60亿港元。京东斥资7.5亿港元收购油麻地酒店改建学生公寓，中原投资、华润隆地等头部企业纷纷落子。
租金持续上涨已成趋势：仲量联行数据显示，自2022年起香港学生公寓租金每年上涨近一成。有学生住宿服务商透露，近一两年来租金已上涨近10%。
当前租金水平已相当可观：香港学生公寓月租跨度较大，合租床位5000余港元起，高端单人套房接近2万港元。中原「一步居·38」项目中，带独立卫浴的豪华单人间月租17300港元起。
三、多方因素预示租金仍将维持上行态势
政策持续放宽扩招：香港特区政府允许大学扩招非本地学生，八大资助大学非本地生限额将由20%提高至40%，持续拉大供需缺口。
资金加速涌入扩大竞争：资本已将目光从存量酒店转向写字楼等商厦物业改建学生宿舍，入局者包括本地资本、内地互联网巨头及国际资本。业界预计未来三至五年需求仍然强劲。
租金回报率吸引更多机构入场：香港学生公寓租金收益率预计为4.5%，可能超过5%，明显高于甲级办公空间的3.7%和服务式公寓的3%-3.5%，吸引保险公司、退休基金及主权资本等机构买家关注。
综合来看，资本涌入与学生公寓租金上涨之间形成了相互强化的循环——需求缺口吸引资本入局，资本运营推高物业价值与租金预期，而租金上涨又吸引更多资金涌入。在供给缺口短期难以弥合的背景下，香港学生公寓租金仍将保持坚挺上行。