一、京东“包租公”交易算账：年租4500万对应回报率6%
交易核心条款：2026年7月6日，远东发展公告称，京东旗下公司以7.5亿港元初步对价，收购其持有的位于油麻地上海街的海景丝丽酒店物业。该物业拥有268间客房，正在改造为学生住宿单位，预计2026年下半年完成。
保底收益机制：交易附带三年管理协议，远东发展旗下管理公司继续运营物业，每年向京东支付4500万港元保证收入。以7.5亿港元物业价值核算，年化保证收益率约6%。
市场回报率横向对比：6%的回报率显著高于当前香港传统物业。莱坊报告显示，香港甲级写字楼回报率约3.7%，中小型住宅仅3.2%至3.6%。京东这笔交易“买入即锁定三年现金流”，风险极低。
二、香港高校宿位缺口超7万，租金市场供不应求
供需严重失衡：2024/25学年香港非本地学生已达9.2万人，但八大院校宿位仅4.81万个，平均2.55名学生竞争一个床位，缺口超4万个。仲量联行预测，2029/30学年缺口将扩大至约14.7万个。
政策催生需求：港府自2024/25学年起将非本地生招生上限由20%提升至40%，并推出“城中学舍计划”鼓励改造商业大厦为学生宿舍。
高入住率与高租金：中原投资位于尖沙咀的学生宿舍项目出租率长期保持100%。香港大学周边20平米单间月租高达1.3万港元，学生宿舍需求极为刚性。
三、资本扎堆改造酒店，内外资多路并进
大规模交易频现：2025年至2026年一季度，香港涉及酒店及整幢住宅改学生宿舍的成交约27宗，总金额超85亿港元。
主要玩家与体量：华润隆地以9.53亿港元购入葵涌酒店，计划提供约900个宿位；中原投资斥资逾15亿港元收购富豪东方酒店，计划提供约1500个床位；招商局商业房托以2.06亿港元收购尖沙咀项目，改造为85个床位。
内外资并进：除内地资本外，新加坡资金、本地老牌地产商也纷纷入局。仲量联行报告显示，2025年酒店相关交易中，用于改学生宿舍的占比已从此前的45.4%提升至52.4%。