香港学生公寓月租动辄过万，甚至带独立卫浴的单人间月租高达17300港元起，却依然“一床难求”；根本原因在于香港非本地学生人数过去6年暴增超92%，而校内宿位缺口已突破9万个，导致超过七成学生必须到校外高价抢房。
一、供需失衡：天量缺口遇上政策扩招
非本地生激增：2024/25学年，香港非本地学生规模已达9.2万人，八大院校平均床位比仅为2.55:1，对应宿位缺口约4万个。随着香港将非本地生招生上限从20%提升至40%，并计划2026/27学年进一步提高至50%，预计到2028年宿位缺口将突破10万个。
校内供给严重不足：全港政府资助、自资院校连同私人市场，仅提供合计约4.8万个学生宿舍床位，而2024/25学年专上学生人数远超此数，整体缺口超过9万个。
七成学生需校外解决：超过七成非本地学生无法入住校内宿舍，只能通过市场化途径解决居住问题，这直接推高了校外学生公寓的需求和租金。
二、资本涌入：高回报吸引巨头抢滩
大额资本密集入局：2025年至2026年首季，香港涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额超85亿港元。京东斥资7.5亿港元收购油麻地酒店改建成学生公寓，华润隆地、中原投资等头部企业纷纷落子布局。
入住率与回报率双高：中原投资位于尖沙咀的学生宿舍项目，出租率长期保持100%；其另一项目三人房床位月租6000港元起，短短两个月入住率即达100%。
改建模式成为主流：酒店、住宅改为学生宿舍，预期收益率介于4.5%至8%，明显高于传统住宅物业，吸引了外资基金、中资机构和东南亚资本集体关注。
三、月租过万：高价背后的成本与市场逻辑
租金已显著上涨：有学生公寓运营机构透露，过去一两年间，学生公寓租金上涨了近10%。中原「一步居・38」项目带独立卫浴的单人间月租17300港元起，双人间月租约14300港元。
改造与运营成本高企：资本将酒店或住宅改造为学生宿舍，需投入大量资金进行翻新、配套设施建设及标准化管理，这些成本最终转嫁到租金上。
刚需支撑价格韧性：由于校内宿位极度稀缺，且私人租房市场存在房源零散、定价不透明、安全保障缺失等痛点，标准化、管理完善的学生公寓成为留学生“不得不选”的选项，刚需支撑了高租金和高入住率。