京东、华润等巨头斥资数十亿港元收购酒店改建成学生公寓，香港校舍正成为资本追逐的“香饽饽”，月租过万仍一床难求，这背后是“留学香港”品牌引爆的超10万床位缺口。
一、资本为何加速涌入：供需失衡下的高回报蓝海
巨大需求缺口：香港特区政府推行“留学香港”品牌，非本地生招生比例已提升至50%，2024/25学年非本地生已达约5.6万人。然而八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4:1，预计到2028年宿位缺口将达12万个。
可观的收益率：将酒店改建为学生宿舍后，预期收益率可达4.5%至8%，远超传统住宅物业。稳定的学生租客群体带来确定性现金流，违约风险小。
资本密集落子：2025年至2026年首季，涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额超85亿港元。京东斥资7.5亿港元收购油麻地酒店改建学生公寓，年化保底收益约6%；华润隆地、中原投资等企业纷纷布局。
二、政策松绑与酒店改造：激活供给的新路径
“城中学舍计划”拆墙松绑：香港特区政府推出该计划，将合资格的学生公寓纳入“酒店”定义，可直接获酒店牌照，无需另行规划，盘活存量商业楼宇。
酒店改造成主流：酒店已具备独立卫浴、消防设施等，能大幅缩短改建时间。富豪东方酒店、珀荟酒店等老牌酒店均被收购改建成学生公寓。
供给数据：计划已收到25宗申请，预计涉及约5100个宿位。未来五年，香港有望成为亚洲最大的机构化学生宿舍市场，规模或达750亿至1000亿港元。
三、谁是买单者：内地生撑起的“月租过万”生意
主要租户画像：内地学生是主力客群，占比高达95%，客户平均租期约1年。单人间月租从14300港元到17300港元不等，热门地段项目出租率长期保持100%。
昂贵的居住成本：以香港大学附近为例，15平方米学生公寓单间月租超15000港元，是同等面积普通房源的两倍。部分学生需一次性缴纳一年租金，仅房租就可能花费近25万港元。
床位难求的焦虑：一年制授课型硕士基本无法申请校内宿舍，大批新生从4、5月就开始“早鸟预订”。甚至有机构打包进场，如“汇生活”已向美国证券交易委员会提交IPO文件。
