这里所说的“校舍生意”，主要指市场化学生公寓，多由酒店、服务式住宅、商厦改造而来，并非传统学校教学楼。在赴港求学人数暴涨、宿位严重短缺叠加政策松绑的背景下，香港学生公寓成为不动产市场最热赛道，海内外资本大规模涌入。
一、市场现状：交易火热，多方资本进场
据界面新闻统计，2025年‑2026年8月，公开披露收购、改建学生宿舍项目超10宗，成交总金额超60亿港元。
- 香港本地资本：中原投资、宏安地产等。中原投资连续收购多家酒店与服务式住宅，改造“一步居”系列学生公寓，累计投入超20亿港元；代表项目包括尖沙咀珀荟酒店、九龙城富豪东方酒店、西半山般咸道物业，项目出租率普遍接近98%‑100%。
- 内地资本：京东、华润隆地。2026年7月京东以7.5亿港元收购油麻地原海景丝丽酒店，改造为学生宿舍，预计下半年投用；华润隆地斥资9.53亿港元收购酒店，改造可提供约900个宿位的学生公寓。
- 国际资本：新加坡伟合控股等海外基金也陆续布局该赛道。
几年前香港学生住宿市场还以零散二房东为主，机构化公寓很少；现在部分物业一年内估值出现翻倍现象，入住率普遍维持95%‑100%，公寓床位月租金约5000‑20000港元区间，租金近年每年有约10%涨幅，行业年化回报率接近6%，属于稳健经营性资产。
二、火爆两大核心驱动：需求缺口+政策放开
1、巨大的宿位供需缺口
香港政府推进建设“国际专上教育枢纽”，八所公立大学非本地生录取上限提升至50%，内地与海外赴港求学人数快速增长。美联工商铺预测，2026‑2027学年非本地学生规模或将达到8万人；高力机构测算，2028年香港学生床位缺口或将达到12万个，高校自有校内宿舍床位远不能满足全部非本地学生的住宿需要。
2、“城中学舍计划”政策松绑
2025年7月香港推出城中学舍先导计划，简化审批流程：酒店、商厦改造为学生宿舍，无需复杂改划规划手续，鼓励私营资本自资改造商业物业变成学生公寓。
截至2026年6月底，政府收到40宗申请，可提供合计约9100个宿位，多个项目已于2026年9月前落成投用，政策极大降低改造门槛，直接刺激资本大举进场。
三、主流改造模式
资本大多不去新建楼宇，优先收购存量资产改造：
- 旧酒店改造：是当前最主流路径，客房格局稍加调整即可适配学生居住；京东、华润隆地、中原投资的标杆项目均来自收购旧酒店。
- 整栋服务式住宅、商厦改造：临近大学的物业最受追捧，例如毗邻港大的西半山物业，步行到校仅十余分钟，溢价更高。
四、潜在风险与行业隐忧
- 政策变动风险：行业高度依赖“城中学舍计划”政策红利，规划、消防、建筑安全有严格监管标准，改造项目需要满足合规要求。
- 供给集中释放风险：大量改造项目陆续落成，如果未来赴港留学生增速放缓，后期可能出现床位过剩，租金承压。
- 重资产属性：收购、改造成本高昂，资金占用大，回报靠长期租金，属于慢回报资产，短期套利空间有限。
整体看，这一轮热潮，本质是香港教育国际化带动住宿需求爆发，政府放开商业物业改造，吸引全球资本来填补学生住宿配套缺口，正在重塑香港租赁地产的格局。
信息来源：界面新闻、中新社、21世纪经济报道、香港特区政府发展局公开资料，统计截至2026‑08‑10。