香港校舍（学生公寓）正从边缘地产赛道一跃成为当下最炙手可热的资产类别，2025年至今相关收购与改建案例已超10宗，合计成交金额逾60亿港元，京东、华润、招商局及多家国际资本纷纷重金入场。
香港学生公寓市场之所以突然吸引巨额资本涌入，其核心驱动力来自于政策红利与供需失衡的双重共振，叠加该资产本身高回报与抗周期的独特属性，使其成为当前资本配置的优选。
一、政策放量引爆需求基数
非本地生限额连续提升：港府自2024/25学年起，将资助大学非本地生收生上限从20%提升至40%，2025年施政报告进一步宣布在2026/27学年提升至50%，直接打开了生源涌入的闸门。
高标准品牌定位：香港特区政府大力推广“留学香港”品牌，拟将香港发展为专上教育枢纽，叠加香港大学、中文大学、科技大学等5所高校稳居QS世界百强，对内地及国际学生吸引力持续增强。
政策简化改建流程：2025年推出的“城中学舍计划”，明确便利市场将商业大厦（包括酒店）改作学生宿舍，放宽建筑法规及地积比要求，大大缩短了项目落地周期。
二、供需巨大缺口提供确定性的收益支撑
非本地生规模激增：2024/25学年香港非本地学生已达约9.2万人，较6年前增长超92%，而校内宿舍总供应仅约5.7万个床位，实际缺口超过3.4万个。
严峻的校内外住宿压力：八大院校平均每2.55个学生争夺1个校内床位，超七成非本地生需到校外解决住宿问题，大量学生转向市场化公寓。
缺口预期持续扩大：据仲量联行预测，到2029/30学年，香港学生住宿床位缺口将扩大到约14.7万个，供给增速远跟不上需求膨胀。
三、资产回报率显著高于传统物业
租金收益领跑市场：据莱坊统计，香港学生公寓的市场回报率为4.5%至5%，而传统甲级写字楼为3.7%，中小型住宅仅3.2%至3.6%，学生公寓收益率明显高出一截。
稳定租金且入住率极高：主流学生公寓项目入住率长期维持在98%至100%，租金自2022年以来每年上涨近一成，单人套房月租可达1.7万港元以上。
资产抗周期性强：经济繁荣或低迷时学生深造需求均保持韧性，租期以学年计算、租金由家长支付，坏账率极低，被资本视为“逆周期稳定资产”。