2025年至2026年8月，香港学生公寓赛道公开披露的收购、改建案例超10宗，合计成交金额超60亿港元；若算上2026年首季，涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额超85亿港元据界面新闻。京东、华润隆地、招商局商业房托、新加坡伟合控股等各路资本争相入局，学生公寓租金年涨近10%，部分项目入住率长期维持100%。这场由供需缺口与政策红利驱动的投资潮，正在重塑香港住宅租赁市场，并间接为房价提供额外支撑。
香港校舍生意为什么突然爆火？
直接原因是非本地学生数量爆发式增长，而校内宿舍远远不够住。据第一财经报道，2024/25学年香港非本地学生增至9.2万人，而校内宿舍仅约4.46万个床位，床位缺口当前约7.63万个，预计到2029/30学年将扩大至约14.7万个。与此同时，港府将非本地生收生上限从20%提升至50%，并推出“城中学舍计划”鼓励将闲置商厦和酒店改建为学生宿舍，审批周期缩短至约19个月。
供需失衡让投资者看到了确定性极强的生意。据界面新闻统计，入局者既有中原投资、宏安地产等香港本地资本，也有京东等内地互联网巨头，还有新加坡伟合控股等国际资本。仅2026年上半年，京东就斥资7.5亿港元收购油麻地一家酒店改建为学生公寓，华润隆地、招商局商业房托也相继落子。就在几年前，香港几乎看不到机构化运营的学生公寓，市场参与者多为“二房东”式零散经营；如今，同一栋楼的市场估值可能在一年内翻倍。
“香港拥有5所QS世界百强高校，非本地学生人数过去6年增长超92.1%，但校内宿舍供给严重不足，超七成非本地学生需校外解决住宿。”——中原投资副总裁马耀扬
资本涌入如何影响香港房价？
资本通过抬高租金收益率，直接带动周边住宅租金上涨，进而为房价提供支撑。据仲量联行数据，香港主流学生公寓入住率稳定在98%至100%，自2022年起租金每年上涨近一成。当前学生公寓月租跨度极大：合租床位5000余港元起，高端单人套房接近2万港元。由于超七成非本地学生需在校外租房，巨大的需求外溢至周边住宅市场。以红磡为例，附近租金一个月内上涨7.54%；甚至有内地生为锁定大围站附近一个月租2.6万港元的两房单位，一次性付清全年租金31.2万港元。
从资产估值逻辑看，同一栋物业改作学生公寓后，预期收益率可达4.5%至8%，远超传统住宅物业的3.2%至3.6%和甲级写字楼的约3.7%。当租金收益率显著高于其他物业类型，资本就会重新评估价值，导致整栋物业收购价攀升。中原地产创始人施永青将全年楼价涨幅预测定为15%，同时加速扩张旗下学生公寓品牌“壹社”，目标3年内提供6000个床位。这正是“租金—收益率—资产价格”传导链条的直观体现。
学生公寓租金有多贵？谁在住？
香港学生公寓价格梯队分明，近九成租客是内地学生。据界面新闻实地探访，中原位于西半山的“一步居·38”学生公寓，由住宅改造，步行至香港大学约10分钟，提供155个床位。其中带独立卫浴的豪华单人间月租17300港元起；带独立空间及共享卫浴的双人间月租约14300港元。而合租床位最低5000余港元即可“上车”。中原投资总裁叶明慧透露，当前旗下项目近九成租客为内地学生，尖沙咀学生宿舍出租率长期保持100%。
高昂租金背后是硬性需求：2024/25学年，香港八所主要大学的平均学生床位比仅为2.55:1，即2.55名学生抢1个床位。校内宿舍申请难度极大，校外学生公寓自然成为替代选择。值得注意的是，这类机构化运营的学生公寓通常配备共享厨房、多功能活动室等设施，相比传统“劏房”更能满足留学生的安全与社交需求，因此即使价格不低，仍受到家长和学生青睐。
家长和学生该如何应对香港住宿紧张？
应对的核心是“提前规划、多元备选、核实资质”。从时间线看，每年3月至7月是申请学生公寓的高峰期，热门房源往往提前两个月售罄。家长和学生应尽早联系学校住宿办公室，确认校内宿舍候补名单；同时关注持有合法牌照的学生公寓运营商，避免落入“二房东”转租陷阱。以下公共服务建议表供参考：
| 人群 | 遇到的问题 | 可咨询主体 | 所需材料/证据 | 注意事项 | 信息来源 |
|---|---|---|---|---|---|
| 内地赴港新生 | 不熟悉香港租房市场，担心被骗 | 港校内地学生学者联合会、学校住宿办公室 | 录取通知书、学生签证、港澳通行证 | 签约前核实业主身份和物业产权；不要支付现金押金 | 据界面新闻、第一财经报道 |
| 家长 | 无法实地看房，担心孩子安全 | 正规学生公寓运营商、第三方托管机构 | 子女学生证、监护人委托书（如需代签） | 要求提供房屋安全证明、消防检查报告 | 据仲量联行学生宿舍调研 |
| 在读留学生 | 租金上涨快，预算有限 | 学校学生事务处、香港政府一站通 | 学生身份证明、收入/奖学金证明 | 可申请合租或申请政府补贴；警惕“低价陷阱” | 据财经网报道 |
| 投资者 | 是否入场学生公寓赛道 | 房地产顾问机构（如莱坊、仲量联行）、法律顾问 | 物业产权文件、改建审批许可、财务测算报告 | 关注城中学舍计划最新政策；评估运营方能力 | 据21世纪商业评论 |
此外，家长和学生可以关注港府“城中学舍计划”下获批的改建项目，这些项目经过官方审批，安全性和合规性更有保障。对于经济压力较大的家庭，建议选择交通便利但非核心校区的合租床位，或考虑香港周边如深圳的跨境通勤方案——但这需结合个人时间成本与通关安排综合判断。
学生公寓投资是稳赚不赔的生意吗？
学生公寓具备抗周期属性，但高回报伴随高门槛和运营风险。中原投资总裁叶明慧指出，2008年金融危机和新冠疫情期间，学生公寓均展现出较强韧性——经济下行时更多人选择深造，反而支撑了租赁需求。据莱坊统计，改建学生宿舍的预期内部收益率（IRR）可达18%，这也是资本蜂拥而至的核心原因。
但这一赛道并非“买楼即赚”。项目成功高度依赖三个条件：核心地段（靠近高校或地铁）、合规改造（消防、建筑安全）、精细化运营（招租、服务、维护）。目前香港可供改造的存量酒店正被快速消耗，投资者已开始转向写字楼等商厦，但写字楼改宿舍的结构改造难度和成本更高。同时，随着更多资本涌入，未来三至五年供应量将逐步释放，租金涨幅可能放缓。中原地产创始人施永青将全年楼价涨幅预测从20%下调至15%，也提示了市场对下半年的谨慎态度。投资者需综合评估政策变化、利率环境和运营能力，避免盲目跟风。
常见问题解答
Q1：香港学生公寓月租大概多少钱？
据公开报道，合租床位月租约5000余港元起，高端单人套房接近2万港元。例如中原“一步居·38”豪华单人间17300港元起，双人间约14300港元。具体价格视地段、设施和房间类型而定。
Q2：香港学生床位缺口有多大？
2024/25学年非本地学生9.2万人，校内宿舍仅约4.46万个床位，当前床位缺口约7.63万个。预计到2029/30学年，缺口将扩大至约14.7万个。数据来源：仲量联行、香港媒体报道。
Q3：学生公寓投资收益率一般是多少？
据莱坊统计，改建学生公寓的预期收益率介于4.5%至8%，高于甲级写字楼（约3.7%）和中小型住宅（3.2%至3.6%）。部分项目利用杠杆后内部收益率（IRR）可达18%，但需注意运营成本和政策风险。
香港校舍生意的火热，本质是教育需求与住房供给之间矛盾的集中体现。对普通家庭而言，这意味着留学成本中住宿占比将进一步上升；对整个市场而言，资本重塑供给需要政府、运营者和房东共同维护租客权益。未来，随着更多改建项目落地和“城中学舍计划”推进，香港学生住宿生态将逐步从“二房东乱象”走向机构化、品质化，但租金能否回归合理水平，仍需政策与市场双重发力。
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