今年夏天，香港学生公寓一跃成为不动产市场最火爆的赛道，从本地资本、内地互联网巨头到国际基金，各路玩家正以前所未有的速度涌入，而租金的年涨幅也悄然达到了近一成。
一、供需严重失衡引爆市场
需求激增：香港特区政府推行“留学香港”品牌，将非本地生招收上限从20%逐步提高至50%，2024/25学年非本地学生规模已激增至9.2万人，过去6年增长超92%。
供给吃紧：全港八大院校合计仅提供约4.8万个宿位，整体覆盖率约23%，平均2.55人抢1个床位，宿位缺口高达7.63万个，预计到2028年缺口将扩大至近12万至14.7万个。
刚需驱动：超七成非本地学生需自行校外解决住宿，学生公寓因提供家具齐全、安全管理和社区活动等配套服务，成为首选，入住率普遍维持98%至100%。
二、全球资本加速“跑马圈地”
天量投入：2025年至2026年首季，涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额超85亿港元。仅2025年1至10月就有16宗交易，总金额超61亿港元。
多元玩家：入局者覆盖香港本地资本（中原投资、宏安地产）、内地互联网巨头（京东斥资7.5亿港元收购油麻地酒店改建宿舍）、央企（华润隆地9.5亿港元、招商局商业房托2.06亿港元）及新加坡伟合控股等国际资本。
改造主流：存量酒店是主要改造标的，政策鼓励下“城中学舍计划”允许商业大厦改作学生宿舍免改划手续，改造周期仅需约19个月。
三、租金年涨幅约10%且稳定上扬
涨幅清晰：据市场机构调研，香港学生公寓租金在过去一两年间上涨了近10%。仲量联行数据显示，自2022年起租金每年上涨近一成。
价格分层：当前月租跨度较大，合租床位约5000余港元起，双人间月租约9000至14000港元/人，带独立卫浴的豪华单人间月租可达17300至20000港元。
高回报吸引力：学生宿舍年化回报率普遍达5%至5.5%，享有政策红利的项目更可冲至7%至8%，明显跑赢甲级写字楼（3.7%）及住宅（3.2%至3.6%）。