香港学生公寓赛道正以前所未有的热度吸聚资本，这一波由供需缺口和政策红利驱动的投资潮，不仅直接推高了学生公寓自身的租金与资产估值，也通过对周边住宅租赁市场的拉动，为当地整体房价提供了额外的支撑力。
一、资本涌入如何改变市场格局
投资规模激增：2025年至2026年8月，香港公开披露的学生宿舍收购、改建案例超10宗，合计成交金额超60亿港元；若将时间放宽至2026年首季，涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额超85亿港元。
巨头跨界入局：入局者从本地资本扩展至内地互联网巨头（京东7.5亿港元收购油麻地酒店改建）、央企（华润隆地、招商局商业房托）及国际资本（新加坡伟合控股），各路玩家以前所未有的速度涌入。
资产升值的潜力：同一栋楼的市场估值可能在一年内翻倍；改建学生公寓的预期收益率介于4.5%至8%，远超香港传统住宅物业的3.2%至3.6%。
二、对房价最直接的影响：租金上涨传导至资产价格
租金坚挺且持续上涨：香港主流学生公寓入住率长期维持在98%至100%，自2022年起租金每年上涨近一成；当前月租从合租床位5000余港元到高端单人套房近2万港元不等。
租房需求外溢至周边住宅市场：超七成非本地学生需校外解决住宿，巨大的需求推高了学校周边的住宅租金。例如红磡附近租金一个月上涨7.54%，甚至有内地生为锁定大围站附近的两房单位，一次性付清全年租金31.2万港元。
租金收益率驱动资产估值重估：当学生公寓的租金收益率（4.5%-8%）显著高于传统住宅（3.2%-3.6%），资本对这类物业的估值逻辑也随之改变，带动整栋物业的收购价攀升。
三、政策与供需失衡的双重催化
供需缺口巨大且持续扩大：2024/25学年非本地学生增至9.2万人，但校内宿舍仅约4.46万个床位，床位缺口当前约7.63万个，预计到2029/30学年将扩大至约14.7万个。
政策松绑释放红利：港府将非本地生收生上限提升至50%，并推出“城中学舍计划”鼓励将闲置商厦和酒店改建为学生宿舍，大幅缩短审批周期至约19个月。
权威人士的看涨预期：中原地产创始人施永青将全年楼价涨幅预测定为15%，并加速扩张旗下学生公寓品牌，目标3年内提供6000个床位。