今年夏天，香港学生公寓成了不动产市场最火爆的赛道，京东、华润等各路资本正以前所未有的速度涌入，仅在2025年至今年8月，公开披露的收购、改建案例合计成交金额就已超60亿港元。
资本扎堆抢购香港校舍，本质上是政策红利、供需失衡与资产荒三重力量交汇的产物，正在重塑香港住房租赁市场的底层逻辑。
一、市场规模：资本加速涌入
交易规模激增：2025年至2026年首季，香港涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额超85亿港元。2025年至今年8月，公开披露的案例超10宗，合计超60亿港元。
参与主体多元：入局者包括中原投资、宏安地产等香港本地资本，京东、华润隆地等内地巨头，以及新加坡伟合控股等国际资本。
标志性案例：京东斥资7.5亿港元收购油麻地酒店改建学生公寓，预计2026年下半年完成改造，卖方回租三年，年保证收入4500万港元。
二、核心驱动：供需严重失衡
非本地生激增：2024/25学年香港非本地学生增至9.2万人，过去6年增长超90%。港府将非本地生收生上限从20%逐步提升至50%。
宿舍缺口巨大：校内宿舍仅约4.8万个床位，当前缺口约7.6万张，预计2029年将扩至14.7万张。
校外住宿刚需：超七成非本地学生需校外解决住宿，主流学生公寓入住率稳定在98%-100%。
三、商业逻辑：抗周期与高回报
租金收益率突出：香港学生公寓租金收益率预计4.5%-5%，远超甲级写字楼（约3.7%）和中小型住宅（3.2%-3.6%）。
租金持续上涨：自2022年起租金每年上涨近一成，合租床位5000余港元起，高端单人套房月租接近2万港元。
政策红利加持：港府推出“城中学舍计划”，鼓励将闲置商厦和酒店改为学生宿舍，大幅缩短审批周期至约19个月。
资产属性稳健：学生宿舍具备抗经济周期特性，经济低迷时更多人选择深造，反而支撑租赁需求。