资本大举收购香港酒店、商厦改造成学生公寓，在缓解校内宿舍严重短缺的同时，也直接推高了大学周边租金水平，让本地学生在租房市场上面临更激烈的竞争和更高的居住成本。
一、供需失衡加剧，大学周边租金持续上涨
缺口巨大：香港非本地学生已达9.2万人，校内宿舍仅约4.46万个床位，床位缺口超7.6万个，预计2029年将扩大至14.7万个。
租金飙升：市场供不应求，学生公寓月租从合租床位6000港元到豪华单间1.7万港元起，且自2022年起租金每年上涨近一成。
片区领涨：红磡、大围等高校周边片区租金单月涨幅最高达7.54%，业主普遍要求非本地学生一次性付清全年租金，甚至要求长租3年的租户将全部租金存入银行按月代扣。
二、机构化公寓入市，改变租房市场格局
资本涌入：京东、华润、中原投资等斥资超85亿港元收购酒店、商厦改造成学生公寓，提供约1800个床位，统一运营、设施齐全。
入住率极高：主流项目入住率维持在98%～100%，几乎没有空置期，租金回报率4.5%～8%，远超传统住宅的3.2%。
影响本地学生：机构化公寓主要面向非本地生（近九成租客为内地学生），因其租金较高、付款方式灵活（接受押一付一），本地学生若想租住条件更好的房源，需与资金充裕的留学生竞争，进一步推升了优质房源的租价。
三、本地学生被迫跨城通勤或转向远郊
深圳租房成替代方案：部分港校学生选择在深圳租房，每天跨境通勤，以避开香港的高租金。深圳房租相对较低，且轨道交通便利，部分学生租住租金约3500元人民币的房源。
远郊与过渡性住房：本地学生更多转向新界、离岛等租金较低的区域，或申请特区政府推出的过渡性房屋、青年宿舍等，但这些资源同样紧张。
短期难以缓解：尽管资本加速入局，但新增供给的速度远不及需求放大速度，预计未来三至五年学生公寓仍处于相对紧张状态，本地学生租房压力持续。
