香港学生宿舍正成为2025-2026年最火爆的不动产赛道，京东、华润、中原投资等各路资本豪掷超60亿港元“爆改”旧酒店，背后是一场由政策放开、非本地生激增与校内床位严重短缺共同催生的供需大缺口。
一、需求侧：政策闸门打开，非本地生潮涌
非本地生规模激增：2024/25学年香港非本地学生已增至9.2万人，过去6年增长超92%。港府将资助大学非本地生学额上限从20%逐步提升至50%，为市场注入持续增量。
校内宿舍杯水车薪：香港八大院校平均床位比约为2.55:1，宿位缺口约4万个；到2028年，整体宿位缺口预计突破10万个，2029年更可能扩至14.7万个。
内地生是绝对主力：中原投资旗下项目近九成租客为内地学生，专业化管理、拎包入住的校外宿舍成为这些“家庭支付能力强、看重安全便利”群体的首选。
二、供给侧：资本蜂拥“酒店改宿舍”，资产价值重塑
交易量价齐升：2025年至2026年8月，香港公开披露的学生宿舍收购、改建案例超10宗，合计成交金额超60亿港元。仅酒店改宿舍的交易中，京东斥资7.5亿港元收购油麻地海景丝丽酒店，华润隆地以9.53亿港元拿下葵涌悦品酒店，中原投资更以超15亿港元购入九龙城富豪东方酒店。
投资回报碾压传统物业：学生宿舍市场回报率为4.5%-5%，传统甲级写字楼仅3.7%，住宅更只有3.2%-3.6%。主流项目入住率长期维持98%-100%，租金自2022年以来每年上涨近一成。
港府政策助推：推出“城中学舍计划”，放宽商业大厦改宿舍的规划审批，改建时间可缩至约19个月，从制度层面扫清供应障碍。
三、市场形态：从“二房东”散乱经营迈向机构化、品牌化
专业玩家主导：过去多为零散“二房东”，如今已变为中原投资、宏安地产、晶苑投资等机构，以及京东、华润、招商蛇口等内地巨头主导，外资基金与私募基金是大型项目主力。
产品差异化明显：出现了多品牌矩阵——如中原“一步居”（近校高端型）和“一汇居”（多校汇聚型），单人套房月租近2万港元，合租床位6000港元起，覆盖不同支付能力群体。
资产运营链条成熟：典型模式为收购三星级酒店或旧式大厦进行升级改装，委托专业团队运营，收益分成；部分交易还设有三年保底收益（如京东项目年化约6%），极大降低了投资不确定性。