香港学生宿舍月租过万已成为普遍现象，一个改造后的豪华单人床位月租可达1.7万港元，对于没有奖学金且家庭条件普通的内地学生来说，这笔开支叠加学费和生活费，构成了巨大的经济压力。
一、租金现状：月租过万已是常态
机构化公寓价格：中原投资位于香港大学附近的「一步居·38」项目，豪华单人间月租17,300港元起，双人间月租约14,300港元。
市场普遍水平：港大西营盘附近一间15平方米的学生公寓，每月租金超过15,000港元；市场上一个床位月租普遍为6,000至8,000港元。
房源紧缺推高租金：红磡片区单月租金涨幅达7.54%，有内地生为锁定房源，一次性付清全年租金31.2万港元租下大围站附近两房单位。
二、承受能力：取决于家庭背景与奖学金
无奖学金学生承压巨大：一年制授课型硕士基本无法申请校内宿舍，仅房租一项，初到香港就可能需要花费近25万港元（含一年租金及中介费）。
家长支付意愿较强：赴港就读的内地学生群体普遍具备较强的支付能力，家长更倾向于为孩子选择安全、便利、服务有保障的住宿环境。
运营方观察到需求刚性：尽管租金溢价显著，此类学生公寓在开学前的入住率几乎为100%，说明目标客群确实愿意为此买单。
三、供给缺口：资本涌入的底层逻辑
需求爆发式增长：港府将非本地生招生比例从20%提升至50%，2024/25学年非本地生已达约5.6万人，同比增长26%。
宿位严重不足：香港八所大学学生与宿位比例平均为3.4:1，至2027/28学年宿位总缺口将达5.54万个。
资本快速入局：2025年至2026年首季，涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额超85亿港元，投资者包括京东、华润、中原投资、新加坡伟合控股等。
四、政策应对：政府出手增加供给
“城中学舍计划”：香港特区政府鼓励市场将酒店、写字楼等商业大厦改装为学生宿舍，已收到25宗申请，预计涉及5100个宿位。
制度松绑：将合资格学生公寓纳入“酒店”定义，可直接获得酒店牌照，并允许私人发展商、教育机构或两者合作提出申请。
预期收益率可观：将存量酒店改建为学生宿舍后，预期收益率可达4.5%至8%，远超传统住宅物业和甲级写字楼。