《城市更新“十五五”规划》的落地，标志着我国城市发展正式从“增量扩张”转向“存量提质”，未来五年预计将带动高达15万亿元的投资，而这笔巨资的来源并非单一渠道，而是由政府资金、社会资本、居民自筹三者协同构成的多元化投融资体系。
一、政府资金：财政“先手棋”与国债“专项注资”
政府资金在本轮城市更新中发挥着关键的引导和托底作用，主要通过中央预算内投资和超长期特别国债两大渠道发力。- 中央预算内投资专项：2026年度，中央预算内投资城市更新专项安排资金970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、危旧房改造等民生工程，预计惠及约800万户居民。- 超长期特别国债：在“两重”（国家重大战略、重大工程）建设中，2026年通过超长期特别国债安排1600亿元，专项用于城市燃气、排水、供水、供热等地下管网改造，较上年增加250亿元。- 地方财政与补助：财政部已会同住建部支持50个重点城市开展试点，中央财政对东、中、西部每个城市分别给予定额补助（东部8亿/中部10亿/西部12亿），鼓励地方探索资金统筹新模式。
二、社会资本：市场化运作与金融工具创新
对于能够产生稳定收益的项目，社会资本是重要的参与方，政府通过多种金融工具为其打通参与和退出渠道。- 专项债券与政策性金融：地方政府专项债券、新型政策性金融工具将用于支持符合条件的城市更新项目。- REITs与资产证券化：基础设施不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化工具（ABS）进一步丰富了社会资本的退出路径。例如，北京金隅制造工厂REITs项目成为全国首单城市更新产业园REITs，净回收6.7亿元资金用于新项目。- 鼓励民企参与：政府支持各地盘活存量资产，鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营，北京2026年全年推介项目总投资不少于2000亿元，向民企敞开参与通道。
三、居民自筹：“谁受益、谁出资”的补充机制
在涉及直接改善居民生活品质的“微更新”项目中，居民的合理出资是不可或缺的一环，体现了共建共享的原则。- 电梯加装与危旧房改造：针对老旧步梯房加装电梯、危旧房屋自主更新（原拆原建）等项目，按照“谁受益、谁出资”原则，居民需承担部分费用。- 减轻财政负担：这种模式不仅有效减轻了政府的财政压力，也确保了改造方案能更精准地满足居民的实际需求，避免“一刀切”。