郑州一桩房产纠纷案近日宣判：哥哥为帮侄女上学将房子借给弟弟并过户，弟弟却在诉讼期间以40万低价将房子卖给同居女子，法院最终认定买家不构成“善意取得”，判决买卖合同无效、房子归还哥哥。
一、案件核心：借房上学反被低价转卖
2018年，哥哥陈某甲为帮弟弟陈某乙的孩子入学，将房屋以“赠与”形式过户至弟弟名下，双方签订《赠与（借房）协议》，约定2024年孩子入学后半年内归还。孩子顺利入学后，弟弟不仅拒绝归还，还偷偷将房屋抵押借款。2025年5月哥哥起诉，诉讼期间弟弟竟以40万元明显低价将房屋卖给女子刘某丁并完成过户。哥哥紧急追加刘某丁为被告，要求确认房屋归自己所有。
二、法院认定不构成“善意取得”的四重理由
实际权利人确认：哥哥提交购房凭证、税费记录、租赁合同等证据，证明自己一直是房屋实际管理者和出租人，钥匙始终由自己持有，弟弟仅为名义登记人
无权处分认定：法院认为《赠与（借房）协议》明确约定了借用目的和返还义务，《赠与合同》仅为办理过户的形式需要，并非真实赠与意思，弟弟擅自卖房属无权处分
买家不满足“善意”要件：刘某丁曾与弟弟以夫妻名义共同生活，且兄弟二人的母亲出庭作证证实刘某丁早已知晓房屋背景，属于明知房屋权属纠纷仍购买
未支付合理对价：合同价40万元远低于市场挂牌价，转账记录显示50万元实际支付给房屋抵押权人而非哥哥，无法证明支付了合理对价
三、判决结果与法律警示
最终判决：法院确认哥哥为房屋实际所有权人；弟弟与刘某丁的买卖合同无效（属恶意串通损害他人权益）；刘某丁须在十五日内协助将房屋过户回哥哥名下
善意取得成立需同时满足三个条件：受让人受让时是善意的（不知情）；以合理价格转让；已完成不动产登记。本案中三个条件均未满足，因此不适用善意取得
实务提示：不动产登记具有公示效力，但并非确定物权的唯一依据。房屋买卖时务必核实真实权属、确认价格合理；亲属间借名登记应签订书面协议明确权属，避免因信任引发纠纷