一、借房协议具有法律效力，哥哥是实际产权人
协议性质认定：哥哥与弟弟签订的《赠与（借房）协议》明确约定借房仅用于办理入学，孩子入学初中后半年内需将房屋产权无偿过户归还，法院认定该协议实质为“借名登记合同”，而非真实赠与，具有法律约束力。
实际权利人确认：哥哥提交了购房凭证、契税完税证明、租赁合同等证据，证明自己始终是房屋的实际出资人和管理人，钥匙也一直由自己持有。法院依据《民法典》物权编司法解释，确认哥哥为房屋真实所有权人，登记在弟弟名下不代表归属弟弟。
二、弟弟低价卖房给前女友，属恶意串通，买卖无效
无权处分：弟弟并非房屋实际所有权人，擅自出售房屋属于无权处分，不产生所有权转移的法律效果。
买方不构成“善意取得”：买方刘某丁曾与弟弟以夫妻名义共同生活，且出庭证词显示其早已知晓房屋背景；成交价40万元明显低于市场价，且其支付给抵押权人的50万元转账不能证明向弟弟支付了合理对价。法院认定其不满足善意取得的“善意”与“合理对价”要件，双方行为构成恶意串通，损害哥哥合法权益。
三、法院判决结果：房屋返还，合同无效
核心判决：郑州市金水区人民法院判决确认哥哥为房屋实际所有权人；弟弟与刘某丁签订的《存量房买卖合同》无效；刘某丁须在判决生效后十五日内协助将房屋过户回哥哥名下。
法官警示：不动产所有权受法律严格保护，任何人未经产权人同意不得擅自处分他人房产。亲情有温度、法律有边界，亲属之间更应恪守诚信。