一、合同无效的三大核心原因
弟弟无权处分：尽管房产登记在弟弟名下，但双方签订的《赠与（借房）协议》明确约定借房仅用于入学，到期需归还，法院认定哥哥才是实际权利人，弟弟擅自卖房属于无权处分
买家不构成善意取得：买家刘某丁曾与弟弟以夫妻名义共同生活且知晓房屋背景，交易价格40万元远低于市场价，无法证明支付了合理对价，不符合“善意”要件
存在恶意串通：弟弟与刘某丁在哥哥起诉期间完成交易，结合双方特殊关系和知情背景，法院认定属于恶意串通损害哥哥权益的行为
二、法院如何认定房屋归属
借房非赠与：虽然双方为过户需要签订了《赠与合同》，但法院认为这仅为形式要件，真正的《赠与（借房）协议》体现的是借用关系，并非真实赠与意思
实际管理权证明：哥哥提交了购房凭证、税费记录、租赁合同等证据，证明自己一直是房屋的实际管理者和出租人，钥匙始终由自己持有
最终判决结果：法院确认哥哥为房屋实际所有权人，要求刘某丁在十五日内协助将房屋过户回哥哥名下
三、案件关键时间线
2018年：哥哥为帮弟弟孩子入学，签订《赠与（借房）协议》，将房屋以“赠与”名义过户至弟弟名下，约定2024年孩子入学后半年内归还
2024-2025年：孩子顺利入学后，哥哥多次催还，弟弟不配合还私下抵押借款；2025年5月哥哥起诉至法院
诉讼期间：2025年6月，弟弟以40万元低价将房子卖给刘某丁并完成过户，哥哥紧急申请追加刘某丁为被告