在上海摸清楚房产的功能性，至少需要明白以下若干项：

①上海地倾斜西南，城市的东西两侧比南北两侧强太多，东西主轴的延安路高架和地铁2号线沿线都是豪强板块。

②浦东楼市和浦西楼市是两套定价体系。

浦东是新上海人的楼市，以产业和教育资源为导向。浦西由上海土著掌控，每个行政区都有本地的购买力，内部形成一个价格体系。

③历史变迁的缘故，浦西有”上只角“与“下只角”之分，心理上的落差也体现在了房价上，隔了一条苏州河，价格差了不少。

④上海的地铁线路价值相差很大，强能级的一条线方便程度好过弱能级的两条线甚至三轨交汇，如2号线与5号线、16号线，宛如云泥之别。

⑤上海的房子每五年就有个代际变化。2000、2005、2010、2015年建的房子都有时代特征。

2015年以后建的小区普遍注重户型的空间利用率，采用紧凑型三房设计，人车分流是标配，总价上也不比更旧的二手房贵多少，是当下买房的优选。

2000年以前的房子多为塔楼或不规则户型，全地面停车，在市场上缺乏流动性和增值的潜力。

⑥经验之谈，外立面能判断一个小区的档次，干挂石材/铝板>面砖/真石漆>涂料外墙，大致不会出错。

梯户比在1：2以上、大面宽短纵深的户型居住体验佳。看房200套以上后，能培养出一些感觉。

⑦每个片区的“次新”概念都是相对的，在衡复风貌区，2000年以后的房子都算次新房，而在九亭、南翔这些近郊上车板块，2010年以前建的都是老房子了。

⑧在”公民同招、民办摇号"的教育新政下，K12教育格局发生了剧变，”徐一杨二“已经成为老黄历，静安、黄浦、闵行、浦东成为新的主角。

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