🍃｜商办（住）房有哪些优缺点❓

首先澄清一个概念：商住房严格来说应该叫商办房。实际上是开发商在商业办公地块上面建设的小面积空间，开发商打擦边球，建设了面积较小的宜居套型，接入了上下水，有的甚至通了煤气，被改造成了类似住宅的空间。

商品房的优点：

地段便利：和购买住宅相比，选择商房往往能用相同或更低的价
格购买一套区域位置更好的房产，由于地段和配套优势，商住房出行相对便利，升值空间也比较理想；

作用灵活：商住房户型设计相对灵活，装修时改造设计空间很大，加上居住办公均可，后期无论是出售还是出租市场都更宽；

面积小总价低：商住房的单价往往并不便宜，甚至有时还比同项目的单价略高，但由于单套面积较小，总价会低很多，非常适合刚工作不久的年轻人用于过渡居住；

内部空间高，有很多商住房内部是3.9米，4.2米，4.5米，甚至还有5.2米的。所以有很大的内部改造空间。

不限购：商住房最大优势就是不限购，这点是很多消费者选择它的理由。在限购城市的购房者无需考虑自身的购房资格，同时商住房也不占用购房名额，不受首套房约束。

租金高：商办房租金往往比住宅租金要高。有的商住房租金接近于同档次的写字楼的价格。

商品房的缺点：

贷款受限：商住房无法享受普通商品住宅的税费优惠，首付需50%左右，且贷款期限最高为10年贷款利率为普通住宅的1.1倍，不能申请公积金贷款；

居住体验：住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，相比通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂；

生活成本高：大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费招收也远高于住宅项目，如果是一大家子入住，多出来的生活成本一定要提前计算；

不能落户：对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学；

转手成本高：商住房转手的时候税费很高，契税（普通住宅交成交价1.5%的契税）、印花税（普通住宅免交）、成交价5.5%营业税（成交价5.5%，注意5年以上的普通住房免交）和成交价与原始买入价30-60的土地增值税（普通住宅免交）等。所以商办房基本没有升值空间。

产权年限：商住房的产权一般只有40年或50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

特别说明一点，北京的商住房实行的是全国最严格的限购政策，一手商办房只能是用公司的名义全款购买，完全不能运用金融杠杆，而且公司还有一定的财务成本，每年要缴纳房产税。二手商办可以以个人名义购买，但是要占用宝贵的购房指标。

至于第二个问题，哪一种更有投资价值，这个就要具体分析地段、配套、买入价格、租赁价格等多方面因素了。

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