前几天讲到，房地产普涨过后，必然迎来城市之间、区域之间的分化。
我还讲过，有钱人的核心区资产就是容易比刚需的房子涨得快，一跌就容易跌刚需盘。
那刚需怎么办呢？
今天这篇讲：在一线及新一线城市，刚需如何选择城市新区，可以保证在未来房地产走势分化后，至少不会死。

当然了，买优质城市总是好的，但你都定居在这了，就得研究，同一个城市里，怎么购买。
刚需买核心区肯定是不可能了，假设你不想买老破小，想住得舒服一些，通常，只能买所谓的“新城”、“城市新区”。

新城，距离传统市中心远，配套也实在不行。能通个地铁已经非常给面子。
但新城和新城之间还不一样，有的新城买了彻底完蛋，有些买了，还有逆袭部分瞎买有钱人和本地人的可能。

任泽平说：跟着人口的流动买房。
人口的流动，是跟随产业发展走的。
所以其实要求购房者跟着产业发展买房。
哪里有良好的产业规划、优质的公司进驻、哪里有高薪岗位，哪里的房地产就不会害死你。
什么是刚需，在旁边工作的人就是最刚的刚需。

那么至少我们可以确定一点：纯睡城是不能买的。
一片地，全是住宅，没有产业，全靠市中心上不了车的人通勤一小时过来。这种房子，你以后想卖都无法脱手。
这地方就属于，当地管委会招商能力不足，心想算了，反正来不了企业，我全都规划成住宅得了。
最后没有人在旁边上班，你的房子很容易砸在手里。
这就是燕郊。

如何判断旁边有没有产业，我之前也讲过了，我们快速回顾一下。
就是“控规选房法”，看城市控规图。红色是商办地块，黄色是住宅地块。
地图里如果都是黄的，说明这地方都是住宅，没啥工作岗位。红的越多，写字楼越多，工作越多。
你的房子越稳。
图1是上海前滩的控规图，红色比例很高，前滩规划的时候也是好多年前了，当时也很多人嫌远，你看现在呢？
图2是广佛交界金沙洲的控规图，也说是新城，开车去市中心近，全是黄的，这么多年一直不咋地。

这套逻辑在非一线城市也适用，比如图3，海口的大英山片区。
全是红的。
现在发展非常好。

以上这些都不是新东西，关注我时间长的都知道。
新的东西是：如何判断红色和红色之间的差距呢？

前两天我说：我国楼市，非常受到政府公共服务能力的影响。
你能招来商，能为企业提供良好的服务，企业就会来，不然你规划了一堆红色地块，企业不进来怎么办？
四大一线城市的招商能力都是很强的，落到新一线就不一样了。
新一线城市，盖了写字楼，企业也未必进去。
那你买了有红色地块的新城，等不来企业，你买它还是砸在手里。

我不是危言耸听，福州、重庆、武汉、西安、长沙这些城市，写字楼空置率都分布在30%-40%之间。
放在同一城市的不同区，由于不同区域招商能力不同，可能有的区就是20%空置，有的区就是60%空置。
你肯定不想买在60%都空置的产业区域旁边吧？

这个时候，你需要研究政府招商的思路。

现在有两种招商思路：
1. 我有一大堆红色的地，我全卖给房地产商。房地产商买完地，盖成写字楼，然后招商，租给那些优质企业（这是绝大多数政府的做法）；
2. 我有地，我跳过了房地产开发商，我直接招优质企业来，企业在这里自建总部。通常这种地便宜，要求企业要提高自持比例，不能随便卖出去，你得踏踏实实带着员工在这上班（这是少数政府能做到的）。

思路2远远优于思路1。
思路2就是“难而正确的事”。

把地卖给开发商，多简单啊，没有操作难度。
直接一家家找到优质企业，让企业过来，给政策给地，来回谈判，是很难的。但一旦做成，对区域有重大提升。
如果能做到2，则体现了政府高超的公共服务能力。未来这个区域干别的也非常厉害。
2的模式最早走通的是深圳前海。现在前海大家也都知道了。

举例：图4是广州琶洲数字经济集聚区，图5是广州南沙自贸区。
同在广州，但这两张图的差别一眼便知——

图4里面，都是实实在在的优质企业：腾讯、阿里、唯品会、中移动、小米、国美这些。这些企业进驻之后，都会把很多人员迁入进来，实实在在创造就业，而且都是挺高薪的岗位。
图5里面，都是房地产开发商：城投、中交、越秀、时代、粤海。这些开发商实力也非常强，但等开发商招商，卖给企业或者租给企业，中间始终隔着一层。这里的价值实现，就慢。
当然，这两个片区的住宅都比较坚挺。是因为规划确实都很好，你买了图5也没问题的。但图4还是远好于图5。

这个经验放在新一线城市也适用。
图6，重庆江北嘴CBD。
你可以看到，这些商业地块里，真正办公的产业非常多，拿地的虽然有开发商，但也有各种银行、证券这些实在的企业。
金融和IT是目前两大高产值，江北嘴是金融，过去发展的非常好。
之前我和很多重庆本地人聊江北嘴，一聊就说：“都是外地人才买”、“新开发的”、“啥也没有”。
这显然是低估了这个新区的优势。

当然江北嘴已经盖好了，那还有没咋盖好的，比如：
图7，海口江东新区。
这里面也能看到不少真正的产业公司，虽然现在还一般般，未来还是有期待的。

找这种实际由公司拿下来的区域还一个好处：城市面貌更好。
房地产开发商盖房子，高资金快周转，成本意识很重，加上他们拿地贵，在盖楼上都是锱铢必较能省则省的。而且盖好就卖了，我管这栋楼高不高级呢。
企业自己盖总部不是一个路子，他们拿地便宜，未来也在里面上班，这是当成自己家在盖楼的，很舍得花钱。

图8，广州白云万达广场。
图9，广州无限极广场。
这俩楼是挨着的，限高、地块面积几乎完全一样。
但万达是开发商，就给你随便盖盖，无限极中心找了扎哈设计，硬件标准非常高。
这两种楼未来的租金，招进来的企业不可能是一个档次的。
买在后者附近，显然能分享优质的公司客流。

所以，关键之处在于，如何搞到图4-7里的图。
比较笨的方法是你自己去逛工地，看看都是什么样的企业拿了地。
比较简单的方法是：
你直接找中介要。

这种重大招商项目，都是当地招商部门的工作成果，肯定有专人给做成图。
对于中介来说，这都是卖房的重大利好，很多中介就会做图，或者手机里存一份发给客户。
我找这些图都是网上一搜就有，你看很多还带着中介水印。
如果中介也没有，网上也搜不着——

没带就是没写。那就是没有。
那就是这里不那么行。

今天先讲这些！
我们下期再见！