#2022年盐城土地市场的难点

1、全国层面的地产行业变革，影响深远，传导至盐城这样的苏北三四线。后续仍有实力拿地的企业，将高度向头部聚集。

主力基调，应该是央企国企（如中海、保利、招商、华润、金茂）+含有国资上市龙头（如万科、金地）+头部健康民企（如龙湖、绿城、仁恒）+本地健康房企（如通银、腾达、兴邦、欧堡利亚、通达等）。

2、站在2021年底的时点，展望2022年土市。很多房企在盐的后续耕耘，可谓“有心无力”或“有力无心”。

有心无力，如房企自身原因，集团层面困难，如ZL、ZN、SM、JH、GL、FL、XC等大量民企。

有力无心，如央企ZS、JM，民企LH、LC，在盐城折戟亏损严重，难以为继；WK、RH，盈亏可控，但目前在盐存货较多，是否2022继续加仓，存疑；本土XB也是，存量不少。

3、从企业层面。

央企中海、保利，龙头金地（以及金地商置）、万科，甚至如卓越、宝龙这样的，本地通银、欧堡利亚、腾达，本轮折戟有限，涉坑不深，2022年土地市场，还是可以继续尝试看看的。

BGY，集团层面还是健康的，在盐城历史上既有大赚，也有大亏。目前处在城北、开发区、以及东台的大亏阶段，2022年还是继续去库存比较好。

HY也是一个变数，在本轮周期，全程参与，既有牛市前夜的大赚，也有牛尾1201地块这样的故事。目前观棠府交房，昕悦府、凤麟府清尾，凤樾府小步快跑走量，1201故事完毕，晶曜停工拉胯，流速极低，如果2022年HY意欲在盐补仓，也是一项未知数。

4、板块和地块层面，以及地价逻辑。

本轮周期土地市场，最后一块地是从南海五号地块撤牌，草草收场。2022年的南海很难再出地。

传统狭义城南（南环路北，串场河西）仍有解放路南环路交汇地块，这样的待出净地，推介已久，如若商业比例10%左右，多少楼面合适呢？参考正南侧的金茂的房价，还是正东侧荣悦华府的房价？

盐渎板块仍有耿伙一号地块这样的压箱底，虽然熊市可以冲喜，不愁卖家，但是对比巅峰时期市场喊话价值1.8w-2.0w楼面价，熊市出掉，估计要贬值不少。

串东土地很多，如亨四、亨五、新园路新都路地块等，土地价格前、后逻辑也很好，目前还没有太多高价地（最高为君启10740），但是就目前亨威片区月度合计流速而言（金地+亨1-3），出清不低。我此前聊过一句，万科亨1、亨3，总地价34.84亿元，土地契税就1个多亿砸进去了，压力不小，好在都是和国资合作的。

城北星钻、雍和府价格拉胯，楼面价都是万元地，城北再出宅地，地价逻辑如何定呢？

城西南正在新建三所小学，2022年新盘不少，有时代、保利陆续入市，如果富力南区算新盘的吧，也勉强是城西南的一只新股了，凤麟府即将清尾，整体而言，城西南是否拿出凤凰城北侧地块继续，还是国投幸福嘉园西侧地块，冲喜？这块地，现在能卖出万元楼面吗？

城西经历过这些年的北大资源1601、去年的1201、2901一系列操作后，现在板块发育很尴尬。明年在售项目倒是不多，富力北区、昕悦府结束后，仅有招商的两个盘。

高新区的地价逻辑、地王纪录、库存量、甚至安置房源需求热度，在目前盐城楼市是最健康的板块，没有之一。上轮只在牛头出了金樾府，楼面价2479，牛中合景泰富勾地，楼面价1809，目前楼面地王纪录还是2017年中庚香海新时代的3102，目前金樾府、合景泰富每个月稳定走量，盐龙街道还需求数千套安置房源，这个板块明年继续出地，没问题，且高速圈外出地，盐都区级土地财政留存率高（90%左右），比城西、西南划算。明年，盐都靠他了。

河东亭湖新区，地王无限高，也是诸多房企摔的很惨的板块。我此前分析过，通银很健康，拿地很精准，股权比例也控制得宜，唯河东融创这一合作项目，是通银在盐最大痛点。价格难，流速低。明年景山板块还将新建青年路以南片区的小学、初中，继续出地，怎么出，出哪里，什么价格，我想圣桦周边的退二进三地块，可以继续试试，圣桦、腾达都卖的挺好，这两家的楼面价也都不高，他们之间的那块地，地段也不错，但楼面价估计要直接回到2017年的上轮了，或者再加几百、1k。

河东开发区，冰火两重天，一边海水一边火焰。既有凤樾府、云图、玖溪、红星、理想城一期等大量盘在售，跑量。也有理想城二期、宝能、东湖四季、紫云，这样的拉胯或严重亏损项目。但是甭管亏还是赚，有量，依然是盐城市区当下的重要跑量板块之一。还有隐藏的黄山府、东方兰庭等供应，2022年想要继续出地，并不容易，需要换个赛道，变个法子。

城中板块最近也很拉胯，绿城+绿地香港+仁恒+天辰府等高售价项目的合计月度流量，就可以看出。此外，还有万泰、文泽、玖玺台这样的外围分支力量，瓜分非特殊改善市场。展望2022年，城中有旭辉八十间、儒辰辰光里、仁恒滨河源、交投2801等地块，结论：都是高价，老城区全部改善，讲究性价比的刚需可以看看万泰、玖玺台剩余的一些18F小高。老城区拆迁，碎地很多（参考之前发布的城投招商手册）。2022年如若继续出地，价格逻辑估计要大幅回调和重组了。

此外，先锋大岛已然夷为平地。重建在即，逐地出让，还是组团勾地，显然更倾向后者。但是新的人口、城建时代，在老城腹地，重建一座新片区，又谈何容易。南北还被两个大型新万户新村，包夹。

城西北大量拆迁，九年制政通路学校也即将开建，这个板块地段其实不错，至今也还未有现代意义品质的纯商品房项目。百禾小镇也许也可以勉强算作城西北板块，但是二期地段较为偏远，如果在政通路学校、美岸华庭周边出地的话，地段优势还是极大的。由于此前这里毫无土地价格逻辑，所以第一次卖什么价，也都不会打乱或干扰既往地价逻辑。此外，对比城北开放大道星钻、雍和府等万元站岗地块，城西北这里区位其实不差，环境整理好，也可以中低价位出地，与其他塔底板块竞争跑量。

综上，2022年高新区是肯定可以出地的，其他一些局部零星地区如城南盐渎、串东、城西北，未尝不可。以及HR在谈的先锋大岛勾地，其他板块包装一些带商业比例地块，摊低或掩饰表面的直观地价水平，也可能是一类通道路径。

2022/01/18