苦战“信贷塌方”的同时，房地产“去杠杆”依然在稳步推进中。

为什么这么说？

以“保交付”为底线的资金监管，的确使项目交付有了保障，但这个政策的本质是强制性给房地产“降杠杆”。从简化的模型分析一下：

假设一个房企，注册资金30亿元，公司成立之初净资产和总资产都是30亿。公司投了10个项目，分别以3亿元自有资金各撬动7亿负债，公司总资产变为100亿，负债70亿。

按照房地产三条红线要求：1、“剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十”，这条满足；2、“净负债率不超过百分之百”，这条就踩了红线，负债超了40亿；3、“现金短债比不小于一”，这条大概率也是踩了红线。

“三条红线”的设置，目的就是要房企降杠杆。怎么降？30亿资金撬动10个项目就会踩红线，同样规模的项目只投5个，杠杆就降下来了。如果只投5个项目，各用6亿元自有资金撬动6亿元负债，“三条红线”就妥妥的全部规避了。

在没有“三条红线”约束的情况下，因为房地产施行预售制，工程付款滞后于销售回款，每个项目阶段性还可获得3—5亿现金流的“无息负债”，合计30—50亿的资金由房企统一调度使用，这些资金可能用于支付工程款、管理费用、归还银行到期本息、甚至还可以去拿新的项目，实现循环加杠杆。

但在资金严格监管的情况下，开发商只能被动减少项目数量，实现降杠杆。因为资金监管后，每个项目阶段性“富余”的资金只能趴在项目账上，等待支付各种费用，直到项目结束后房地产公司收回本金和利润。房地产项目的周期在三年左右，正常情况下，停止拿地一年，房企项目的数量将减少三分之一，用一年半左右的时间去，房企的杠杆就降下来了。当然，项目出现停工的情况就另当别论；如果项目结束后连本金都收不回来，也是另当别论。

住建部给地方政府提出了“保交楼、保民生、保稳定”的“三保”任务，而严格的资金监管正是实现“三保”的重要抓手，地方政府执行得非常坚决。即便是“优化”资金监管，政策底线也是“保交付”。三保的核心就是保交付，只要房子交付了，民生就保住了，稳定也保住了，系统性风险的底线也守住了，房企的杠杆也降下来了。

“保交付”为核心的房地产风险处置思路，看似完美，但却未达到“帕累托最优”，还存在改进的余地。“保交付”为核心的风险处置方式，对某些房企尤其是项目盈利能力欠佳的房企，可能意味着彻底“离开牌桌”，因此这些房企可能以消极的方式顺势“躺平”。楼市冰冻，以价换量是市场法则，但房企失去了降价的动力，因为以目前房地产项目的成本来来，打个八折，很多项目就资不抵债了。降价销售，或许可以实现“三保”的目的，但无法降低房企的负债率，待到全部项目实现“三保”任务，房企就没了，清零了。对一些房企来说，躺平是最佳的策略。

但是，高压之下，房企老板不敢明目张胆地“躺平”，地方政府的强势介入也使房企无法“躺平”，多数项目的“保交付”工作依然在有序推进。随着一个个项目交付，民营房企的规模在逐步收缩，房地产降杠杆稳步推进，这也导致信贷塌方的情况迟迟得不到缓解，信贷资金要开辟新的领域需要一点时间。