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关于守约方如何计算可得利益很好的案例
案号：一审：湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民初616号（2019年5月7日）
二审：湖南省高级人民法院（2019）湘民终740号（2019年11月7日）

案例名称：谭某某诉湖南亿斐房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷案

法院认为：
本案中，亿斐公司已经构成了根本违约，守约方谭某某诉求可得利益的前提是客观事实比较清楚，争议的焦点是双方当事人对于违约可得利益损失是否存在及大小分歧很大。本案中，守约方能够证明自己既往的年租金收益950万元以上的租赁合同，并且违约方也没有提供反驳证据证明其不予认可的证据，法院应可以认定守约方对其可得利益损失事实的证明达到了“合理确定”的标准。尽管在上诉中，亿斐公司还提出其收取的年租金仅77万，但是由于原中意公司出租的是土地，谭某某出租的是其投入大额资金建设的厂房，两者完全不能等同，亿斐公司以土地租金标准来否定房屋租金标准，没有事实依据。亿斐公司也没有提供证据证明谭某某提供的租赁合同上的租赁价格明显高于当地市场价。此外，谭某某在所租土地上建设厂房出租经营符合案涉土地租赁合同的约定用途，因此谭某某主张的厂房租赁经营收益符合《合同法》第113条关于预期利益的“可预见性”要求。因此，亿斐公司否认这些租赁合同的真实性的理由，法院不予采纳。最终，对于违约可得利益损失，法院认可了谭某某提供的年租金收益950万元以上的租赁合同。但是，法院也考虑到了亿斐公司应当承担的违约赔偿数额，需要综合考量如下要素予以认定：应当符合客观的商业规律。谭某某所主张的上述4850万元转租损失，系以各个分租、转租合同到期后均能即刻续租或转租为前提。但实际上，这仅是最理想的状况，现实商业活动中很难完全实现。且在谭某某所提交的《关于谭某某预期可得利益的情况说明》中，亦承认“因双方的租赁合同到期搬离及等待新的租户入场，少部分场地在中间空置一段时间属于正常现象。”因此，旧租户到期搬离及新租户入场之间部分场地空置所带来的损失，应当作为谭某某正常的商业风险，由谭某某自行承担，亿斐公司无需赔偿这部分损失。
补充：法院以主观计算方式为准，即守约方证明自己损失。计算标准有如下四种做法：第一种是自身利润标准，就是以违约行为发生前守约方的营业利润为标准来计算可得利益损失，最为普遍。第二种是同行利润计算方法，即为在守约方以往利润、营业额难以确定时，参考同行业、同类型的企业在同时期的利润来计算可得利益损失，这种计算标准在司法实践中也比较常见。第三种是新营业标准，针对刚成立的企业，无法证明其过往的营业额和利润，可得利益要得到赔偿非常困难。笔者根据统计的案例分析，对待新营业的企业，法院往往基于“守约方还未营业，可得利益损失不具有确定性、可得利益的计算没有依据”并没有支持守约方的诉求。当然这种做法不公平，等同于变相鼓励违约方去侵害新营业企业的利益。第四种是替代性标准，主要是指通过其它的损失来类推可得利益的损失，如信赖利益、财产租赁价值等。笔者统计发现，司法实践中没有法院适用过这种计算标准。在司法实践中，双方当事人在合同中没有明确约定可得利益损失赔偿的计算标准的情况下，参考以上计算标准。