#白话踩盘# 解锁一个总价100万的次新二手房小区（一）
节前承诺大家，23年开始每周继续码字，今天先交第一个踩盘作业，春节假期前我解锁的一个连中介网站都没照片的小区，颂善园，居善园，雅善园。

这个小区总价110万起，从去年8月到现在卖了41套房，于是春节前（2023年1月15日）小白去实地踩了踩盘。

一、小区介绍及配套。
这个小区位于南六环外的魏善庄，世界月季洲际大会回迁安置房项目，2020年建成，共分为三个院落，西院17栋楼的为颂善园；东边俩院，北侧是10栋楼的雅善园，南侧是20栋楼的居善园，都是18-21层的高板，三个院户型差不多，41平开间-124平的3居都有，主力户型是80平左右但2居，近期成交单价23000-25000，110w起的价格，指的是41平的开间。

小区周边还显得有些荒凉，能看到很多空地和种植用地，要么就是物流，砂石厂，工业区，建材公司等，还有些城乡结合部的感觉，有的小路都没有灯。居住氛围浓一点，路宽且热闹的地方，基本就是回迁房小区周边这点地儿了，板块整体生活配套一般，这一点从小区门口临停的卖菜面包车就能看出。除了颂善园，聚善园北侧有一些底商，包含超市，餐饮，美甲等，我看到了一家古董店，这在居民区底商还是比较少见的，看来老板也知道小区住的人，不差钱，所以来这做生意。

交通的话，开车走南中轴路到南六环还得小5公里的距离，我开到天宫院地铁站穿的乡间小路（可能不是最优路线），10公里左右车程，用了30分钟；开车到大兴机场20多公里，到亦庄走的京台高速，差不多也是20多公里。

没车只能依靠公交了，我看了看站牌，兴14，兴20，兴63路等线路能到的地方有花乡，高米店，榆垡，瀛海地铁站等等，坐地铁得公交换乘。

大医院缺失，这边最大的医疗配套，是南边的卫生服务中心，雅善园南侧有个幼儿园，但小学和中学走着都不太近，低年级的孩子很多家长都是用电动车或老头乐送孩子上学。

二、什么人在这租房买房？
经踩盘了解，在这买房的就三类人：
1.刚需自住，还得是手里就有个100万，不贷款的，基本都是大兴本地上班的，尤其是周边的一些单位，毕竟公交能直达天宫院，亦庄区域，一个多小时车程就看能不能忍了；
2.想在北京有套房，或手里有点闲钱不知道往哪放的不住需求，基本也都是全款购买，毕竟已经选择在南六环外交通，配套，产业都相对弱势的板块买房，房价本身大抖的可能性就不大，在附加了税费，月供利息等成本，那就不如存理财了，所以基本这类需求都是全款买入；
3.积分落户。#北京二手房##白话二手房# http://t.cn/zRtGY2F