女士买房，查询无抵押查封后支付300万，过户时发现房屋被查封，原来房子被判决给前妻了，卖家不服，不想过户给前妻，偷偷卖房。得知卖家想偷偷卖房，前妻申请查封，要求将房屋过户给自己，女士傻眼了。当时签订了房屋买卖合同，约定房屋价款190万，又签订了补充协议，女士还要支付卖家110万房屋补偿款。

原来，这套房屋是安置的房屋，当初两人离婚时，约定这套房子给前妻。后来因为延迟交房，男子更改了安置房屋所有权人和所有权人确认书，交房后又悄悄入住，还在登记部门将房屋登记到了自己名下。

前妻发现后，起诉到法院要求确认这套房屋归其所有，法院审查认为两人的约定是真实意思表示，应当按约履行，不得擅自变更或者解除，男子私自更改房屋所有权人，将房屋登记在其名下，应当纠正。于是判决这套房屋归前妻所有。

但是判决生效后，前妻并没有及时要求男子过户，男子本人也不配合过户，前妻也没有向法院申请强制执行过户。直到今年这才向法院申请强制执行，要男子协助过户。男子在收到执行通知书后，为了阻挠执行，决定提前将房屋卖掉。

于是通过中介，找到了这位女士，签订了协议并支付了300万元购房款，还明确了违约责任。但这个过程中，前妻听到了风声，赶紧告知了执行法院男子将要卖房的消息，保险起见，法院将房屋进行了查封了，再要求房管部门协助过户。

女士发现不能过户后，先是向法院提出执行异议，结果男子的前妻直接拿出了当年的法院生效的判决书，证明房屋早已被确定为她的房产，只是没有过户而已。法院很快驳回了女士的执行异议。

【执行君说法】

男子真是不讲诚信，还苦了这位女士。这位女士，这真是防不胜防，房屋明明登记在卖家名下，卖家又占有房屋，哪里知道还有确权判决这个事情，这是很多普通人很难预见的。

1、很多人可能觉得，房屋不是以登记为准吗，怎么还会这样？
民法典第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

这里有个转折，法律另有规定的除外，其实问题就在于物权发生变动除了通过变更登记外，还可以是继承、生效法律文书确定等方式发生变化。这套房屋就是通过法院的判决书变更了所有权，虽然没有过户，但房产所有权人是男子前妻。常见的还有法院在执行案件中，拍卖成交后会出具执行裁定书，确定房屋的所有权归买受人所有，这样的执行裁定书也能起到发生物权变动的法律效力。

2、为什么女士交了全款，却被驳回了执行异议？

原因就在于法院查封了该房屋，导致过户已经不能实现。房屋在过户前就被查封，并且有判决书确定所有权人，因此执行异议不会得到支持，也不会适用《执行异议、复议规定》买受人提出执行异议的情形。

但如果过户了，女士又是善意第三人，那情况就不一样了。假设女士不知道房屋所有权的实际情况，男子将房屋卖给女士，并进行了过户后，男子前妻后来才发现这一情况的话。男子前妻就只能向男子进行追偿，要求男子赔偿房屋的价值。因为此时房屋已经过户，并且女士是善意的第三人，应得到保护。

3、女士该如何维护自身权益？

可以起诉男子，要求解除房屋买卖合同，返还300万元，如果此时房屋涨价了，还可以要求男子支付差价损失。虽然两人的购房合同约定房屋是190万元，实际却支付了300万元，另外100万元作为补偿款支付，这么做目的很明显，不值得鼓励。同时房屋买卖的目的落空，重新购买房屋会付出更大的成本，可以适当主张差价。

最后执行君要说，这个案件中一般人很难发现其中的问题，因为房屋有产权证，又没有查封和抵押，如果最终过户，这是一个完美的交易。但很多时候问题和风险往往不能预见或者很难预见。当然，也不是可以查到这些风险，但这对于普通人而言有些苛刻。所以在商事交往中，尽量想的更远、更宽一些，减少自身风险。#律师来帮忙#

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