17万一平的学区房，还能狂飙多久？（1）
摘自 连接商业与未来 市界

北京下辖的16个区中，东城、西城和海淀区常年稳居学区房“鄙视链”的顶端。但若是从名校数量、师资实力、学习氛围三者结合来看，没有一个比得过海淀。

海淀，不仅有17个学区、168所小学、90所初中，还有上千个社区，以及年年变化的入学规则。它的名校资源不仅是北京的第一梯队，其入学复杂程度也劝退了很多人。

但在家长们看来，这些复杂的难题几乎都能被一种看似简单粗暴的手段解决，那就是买学区房。

在海淀，很多家长是码农、教授、研究员等高知群体。他们中多数是享受过教育红利的“学一代”，深知优质教育环境的重要性。

作为一名典型的摩羯座妈妈，陈莉从2022年起就开始研究学区房市场。“靠成绩拔尖上好学校的娃还是少数，买个房子打底更保险些。”

她把海淀的近百所初中做了个排名，按照成绩分为第一梯队和第二梯队，并把第二梯队之外的学校命名为“坑校”。一轮筛选后，她率先将目标投向了蜂鸟家园。

凡提到海淀学区房，蜂鸟家园是不会忽视的一个。因“百分百”对口“一流一类”的中关村第三小学，且房源总价较低，成了海淀学区房的风向标。

整个蜂鸟家园共有4个户型，但单价差额较大的原因并不在于此，而是名额是否被占用，成了家乡们是否愿意掏钱的重要标准。

据房产中介赵晨介绍，蜂鸟的房子根据学区年龄的不同，价码也不同，“学区一年级，最便宜的755万元~765万元；占用学区二年级的房子大概在770万元~780万元，三年级就得800万元上下。”

多位房产中介告诉市界，目前成交最快的房子主要是700万元到800万元左右的小户型。面积在50平方米左右，按照80%的得房率计算，实际使用面积不过40平方米。

相比众多动辄上千万的学区房，蜂鸟家园因低总价的特征，备受青睐，多年来都是万柳片区二手房交易热度的第一名。但在居住体验上，40平米的使用面积也劝退了不少购房者。

尽管希望孩子能接受更好的教育，陈莉也不愿过度降低生活品质。最终，在多番权衡后，她选择了学区资源和居住体验更均衡的上地区域。

然而，对更多想要搭上学区房这趟车的家长来说，低总价、有优质学位的蜂鸟家园，依旧是他们心中最佳的落户“神器”。据安居客平台数据，去年下半年来，蜂鸟家园的均价从2021年12月的15万元/平米左右，一路升至17万元/平米。

赵晨表示，最近一个月，他所在的门店带看量上涨超过30%。“成交量上，节前我们月均成交3~5单，这个月到现在已经签了38单，成交节奏加快了。”

买海淀学区房的人，大体有着相似的特征。因常年接触买学区房的家长，赵晨有过一番总结，上了海淀顶尖学区房的孩子，不一定是学霸，“但他们的父母大多数都是学霸。”

在海淀家长群中，有不少是来自外地的“京一代”，他们受过良好的高等教育、在京有购房需求、对房产敏感、重视子女教育并研究学区房。一些家长坚定地相信学区房的巨大潜力，在行动上押注。

但海淀区为了制止炒学区房，发布了“1911”多校划片派位细则。在高价接盘的家长眼中，这里的学区房似乎成了一座围城。面对不断波动的政策，也有部分家长选择主动放弃，规避未来的贬值风险。

海淀“1911”政策发布后，张凯预判，再购入较贵的学区房，房子的价值必然下降，投资上也不划算。他希望等到房子要卖的时候，至少能不亏钱。顺利出手后，他会重新选一套非学区，面积更大的房子。

买溢价不过高的学区房，成了张凯内心的资金安全区。为了规避风险，他选定了较早执行多校划片政策的东城区，买了均价12万一平的学区房，“当时东城学区房还是买方市场，议价空间很大”。