问：近期，中国内地企业，如字节跳动、中石油等，陆续入驻香港中环商业区的高档办公区—— 疫情后外企集团撤离而腾出的黄金地段。

此前，宝盛银行、巴黎银行等将公司从中环迁往香港其他地区；而联邦快递的总部职能正从香港迁至新加坡，香港保留一个办事处。

冯叔对香港中环写字楼的租赁变化，有什么看法？

冯仑：香港中环物业非常集中，写字楼其实已经发展五六十年了，租金一直都很坚挺。主要的原因就是香港是国际金融中心，带来了国际资本，跨国公司在亚洲的总部集中在香港，集中在中环。

最近几年，全世界的竞争格局有很大变化，供应链、消费趋势、市场、国际关系都有很大变化。在这种变化下，一部分企业，特别是外资，总部会从香港转到新加坡。还有一些外资甚至撤离亚洲市场，有一部分原来跟中国做生意，也有一些另外的选择。在这种情况下，加上新加坡本身就很有竞争力，最近几年又不断地上升，也提供了更多的自由贸易，以及金融等方面的一系列的便利，于是发生这样的一个位移。这是当下的一个特别重要的情况。

出现这样情况之后，有走的就有进的，所以在最近，央企，以及国内大型的科技企业、字节等民企进驻中环。一去一来，实际上表明了两个事：一个是香港的国际金融中心的地位是不是还能够保持？这是一个挑战。通过中环的租金市场和客户变化可以看出这个。第二，香港的国际性，它的国际化的影响力是不是还能保持？如果中环全都是内资，中资或者是民营的内资，那么香港跟其他省的区别就会缩小。

所以我觉得这个事不单纯是个租金下降的问题。这些物业，主要的还在香港置地、新鸿基、恒基等等企业手里，有中资，有传统的英资。但是客户的改变，实际上就意味着香港金融中心的地位，以及国际化城市的地位，正在发生变化。这一点我们必须要非常明确地看到。

—— “风马牛”公众号文章｜冯仑·答问录，节选