时隔五年赴美归来有感之四：关于美房（住宅）

1、在美国，即便在大城市，即便在全球科技生产力最强的旧金山湾区，居住类房产也只能是抗通胀的标的。真正好的投资品是伟大公司的股票（普通人最好不要买具体公司的股票，而应该定投指数基金）。

2、这是因为，美国的土地是永久产权，房屋每年都需要缴交房产税（Property Tax）。在美国买房，买的远不是买房本身的一次性交易，更重要的是你家庭持续的现金流能力。

比如，在湾区，房产税税率1.2%，一套位于好区的房屋，如果你买入时总价是500万美元（评税总价每年可能有所调涨），每年房产税是6万美元，折合人民币43.8万=每月36500元。这是最沉重的负担。另外，还要购买房屋保险、日常维护费用（人工极为昂贵）等。美房每年的持有成本非常高昂。

3、这就衍生出一个常见问题：比起中国大城市，我们国人普遍认为美国大城市的房价简直白菜价，这是一个典型的认知错误。每年需要缴纳房产税，和不需要缴纳房产税，这是两个完全不同的估值体系。

同一套房屋，是否每年需要缴交房产税、及其税率的高低（比如0.7%-3%），这对房屋的估值势必会带来巨大的影响。这个问题如果展开来，可以写一篇非常有价值的经济学论文：《论居民房屋持有环节房产税及其税率高低对房屋估值的影响》。

4、衍生出的第二个问题：由于美国的房产税是按最近的交易记录的价格来定税的，也就是说，一套房屋如果几十年都不交易，业主的税赋其实是很低的。这无意中就自然形成了真正的房住不炒。这是一座城市真正健康的、可持续的财税制度。

5、相对于中国大城市，美国人的居住条件相当阔绰。即便是在三藩市中心，或者纽约市中心，美国的住宅产品尺度都很宽敞。而且，绝大多数美国人的房屋都是独立别墅。对比之下，中美两国大城市居民的居住条件差异之大，简直不敢相信这是发生在同一个星球上的事情。

6、由于房产税是地方税，取之于民，用之于民：当地地方财政收入（比如学校的建设与运营、道路交通的维护、治安、消防、公园、图书馆等）。这就导致了一个潜在的逻辑，长期来看，城市之间必然形成二八现象，强者恒强。所以，美国经济发展得好的城市（这里指美国的City，类似于深圳的区，不是我们理解的那种城市概念），房价高，是高得其所。

7、也就是说，如果你家庭收入跟得上，你就应该选择房价高的城市居住。这事关你家庭成员人身和财产安全、基础教育的学校质素、以及日常的生活品质。

8、人们普遍认为美国的治安堪忧。但事实上，在房价高的城市，比如湾区的南湾地区，并不存在治安差的问题，而且也几乎没有流浪汉。比如，我们就在Palo Alto亲眼看到警察在一座亚马逊大楼外面的十字路口带走一个形迹可疑的人：出动了几台警车，警灯发出的耀眼光芒和警笛的啸叫声浪划破天空，让人感受到了这座城市的治安实力。

9、顺便说一下，这一次在湾区看房的体验，让我感触最深的是，相对于中国的豪宅，你可以非常清晰地感知到旧金山湾区豪宅业主的品味，那是真真正正的与其钱包成正比。中国的富豪阶层，也许是因为富起来的过程太过于迅速，以至于我们在审美的品味上大多都严重落后于钱包鼓起来的速度。