万科郁亮在10月20日的发言充满了真知灼见：

1、根据第七次人口普查数据显示，我国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折合成使用面积只相当于日本1983年的水平。存量的城市住房里，有63%还未达到配备电梯基本门槛。

2、中国住房市场需求已经从「有没有」的阶段，走向「好不好」的阶段。主要城市当前的住房条件“被平均”了。城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。

3、实际上，国人对于居住的需求越来越多，类型也越来越多样化。但是，针对新需求的市场供应却是不充分的。

4、从城市人口增长、改善、更新的需求方面看，预计未来住宅建设的中枢值是10-12亿平米。而今年预计住房新开工不足7亿平米，已经回到了2006年的水平。这距离10-12亿平米的中枢值有较大差距。

5、很显然，现阶段中国住房的建设水平超跌了。住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。

评：城市居民追求美好生活的愿望不可能改变。

中国存量的城市住房里，有63%还未达到配备电梯基本门槛。仅这些有待被改善的存量本身，就是一个巨大的潜在需求。这样的需求不会消失，有朝一日一定会被释放出来。特别是一线城市、尤其是一线城市的核心地段。今天越低迷、持续时间越长，来年所释放出来的能量就越大（在这里都是指大城市）。拭目以待。