【粉丝提问】你好，我是未婚单身，锦江户口，21年买了套房子，马上满二唯一，是09年的房龄大了，不优质，我想置换一下。

当时入手价181万，利率5.45。
3.6万中介费，这两年利息还了近8万，还有翻新装修3万，目前还剩53万贷款没还，我看了下现在贝壳的预估价172万目前房贷5800/月，整租能租个3000/月，我月收入1w

我想置换个房龄新一点的，自己住着方便，同时日后我不住了（如果结婚）想租能租上价，想卖好出手不至于跌太多。

我理想的是买东门南门0-2环的位置，看了东湖、塔子山，都各有优缺点，不知道怎么办。

【房段子解答】较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。

整体看下来，虽然你的问题繁琐，但是核心问题还是在于是否出售，如何出售以及如何置换这三大问题。

从一个较高的格局来说，我是赞成你出售的，它的缺点多过优点，未来整体的保值性增值性流通性不太看好。主要问题还是如何出售以及如何买入的问题。

1、xx这个楼盘或者说套房源，优缺点还是很明显的。从外部来看，地段核心，人流如织，交通发达，好出租，工作通勤都很方便。户型也中规中矩，麻雀虽小五脏俱全，该户型整体的卧室尺度比较大，三口之家或者单身自住舒适度不错，而且还是周围不多的电梯次新房，也不是酒店式标间（梯户比很高）这类的刚需产品。

而且旁边还有个大网红楼盘，锦发广场，整体板块的品质有望因此而短期抬升，算是小小的利好。

从中规中矩的角度来说，一是学区，二是租金。学区属于娇子小学，锦江三区，娇子小学在三区里不算拔尖的小学，而且对口初中里摇中好初中的概率也不高，所以严格来看谈不上学区房，所以学区方面没什么很好的加分项。

租金的话，你的户型大概是一个月能租个3k左右，按照你买入的成本来说，租金回报率不足2%，可以说是比较低的一个水准了。也不值得长期持有吃租金。其实租金也是反映价值的一方面，只不过我们更看重的是整体房价的涨幅，流通，而不是只考虑租金回报的问题。

至于明面上的缺点，我认为还是外部板块的老化（整体来看，除了交通方便，通勤便利，基本上也看不到特殊的板块核心价值了，是存在不断老化，阴跌的可能的），内部的老化（房龄已经10多年了，80平的户型，其实理论上是可以做成小套三的，但是你这房子只是套二，功能性差一些，所以也很挑客户）。

从这几年你的价格下降，也能明显感受到，它已经进入了一个下行通道了。所以整体利小于弊，是可以安心收拾心情，忍痛出售的时机了。

2、怎么卖，这涉及到价格、时间以及技巧。

从价格上来说，你这个户型整体贝壳挂牌大概是170-180万之间，目前贝壳骨架172万，我觉得还是比较精准的了，但是也要具体结合你房屋在楼层、装修，朝向，采光，噪音等多方面评价，是否比其他邻居类似户型更好更差，然后和中介一起，你找他们要一份该小区类似户型七八十平的最近成交记录，每一套房都了解其优劣，对比自己的房源来设定内心的实际成交总价，最终敲定一个更精准的数字，我个人建议是挂牌在175万左右，预留少量的砍价空间。

卖的时机，其实从年中开始，就已经进入到了一个下行通道了，短期内难有起色，但是前面也提到了锦发广场年内有望开盘，市场热度在提升，可能短期是对我们卖房有帮助的，至少板块界面形象是有改变有提升的。

我建议是最近就张罗挂牌出来，按照预设的方向175万去寻找买家和成交机会，一方面是锦发广场对板块的提升，另一方面是趁着二手房市场低迷，你们抓紧时间置换，现在卖得低，接下来也是买得低（价），所以压缩中间的泡沫后，未必是坏事。

当然，最差的结果就是明年初春暖花开后，市场复苏了可以借助行情，尽快脱手，这是我们最后的保底出售时间。

3、假设我们成功出售，再按照200万内的预算去置换，那么此次就要寻找的是次新扎堆+套三格局+未来可期的地段和产品，按照你画框的位置，能够完全满足条件的其实很少了，我建议稍微往东挪移一点，成华2-3环这一圈，还算是近期观察的还不错的地段。

xx地段其实还不错，但是当前来说一是依然只能小套二，二是单价不低，产品刚需，租房较多，未来的未来，可能会重蹈覆辙。xx还算次新，学区品牌也可以，不过还是逃不过套二的格局，单价也小3万了，还有噪音困扰，对于一家三口来说，功能性自住舒适性欠佳，也卖得挺恼火，不然的话，它是可以卖到3万以上的。

xx从板块格局来说不如东湖，而且10年房龄，套二产品，我还是比较担心你这次置换不是很彻底；隔壁的xx，整体来说好一些，虽然也是刚需产品，但是属于周边门槛比较低的起步产品，整体流通性，商业氛围较好，而且200左右可以买到小套三产品，房龄上也要次新一些，占有一点优势。

四个来看的话，我推荐考虑下xx，好好选一选。

至于其他更优秀的买法的话...#成都买房[超话]#