很多网友问到我一个问题，我国的商品房预售制度这么多年了，期间烂尾楼事件年复一年从来没有间断过，为什么还不改进或者取消？
​我来回复一下：
我国商品房​预售制度与其他国家的预售制度有着显著的区别，其他国家的商品房预售制度流程是：签认购书→向银行申请按揭贷款→银行出具贷款承诺书→签买卖合同→项目峻工后凭交楼确认书发放银行贷款；
而我国的预售制度流程是：签认购书→向银行申请按揭贷款→银行出贷款承诺书→签买卖合同→银行放款→静等交楼。
​为什么要这样设计？
​答：我国商品房预售制度的核心是债务转移，比如说开发商欠银行100亿，项目货值150亿，从项目开工建设到交楼至少三年打底，如果在建设过程中烂尾，那么银行的不良债务就是实打实的100亿。
​现在换一种方式，开发商开工建设半年左右将房子预售给购房者，银行100亿的债务则转移到了购房者身上，开发商还提前回收了50亿的现金。
假如项目烂尾了，即便是出现3%的购房者断供，银行的账面损失仅3个亿，100亿与3亿相比，风险谁大谁小一目了然，何况这3亿的损失可以利用另外97亿的利息来对冲，对银行来说是零风险。
​对于购房者而言，首付款被开发商拿走了，银行的贷款本息必须按月偿还，房子则在开发商的PPT里面。
​地方的土地使用权费收到了，开发商的利润也兑现了，银行的债务也成功转移了，所有的风险都转移到了购房者头上。项目一旦烂尾，只剩下购房者独自在风中凌乱。