【#未老先衰的小区#：#房贷没还完小区变破烂#】
对于中国人来说，买房是绕不开的人生大事。

都说频繁看房是每个买房人逃不脱的宿命，有过类似经历的人想必都懂——如果图上下班方便，在公司附近挑套二手房，那么预算范围内，中介带看的大概率全是“老破小”。
城外的刚需新楼盘，户型虽好，但缺点也很明显，不仅远而且交通不方便。再就是不少期房爆雷、交房维权的事儿也让人心有余悸。
于是最后又被迫看回了二手房。可为啥有些小区明明才建好十几年，却看起来都破破烂烂的？

居住体验，一言难尽
之所以大家都不想选择“老破小”，核心原因还是居住体验实在是太差了。
比如六楼没电梯，搬个重点儿的快递回家就累得要死；小区到处坑坑洼洼的，一到夏天蚊子巨多；最离谱的是有时候和朋友在家涮火锅，居然会跳闸。

清华大学建筑学院的学者曾做过研究，将老旧小区存在的问题总结为八类。除了刚才提到的，还有像停车难、流动人口多、邻居闹矛盾、物业服务差或压根没物业等。
有一种常见的说法是，小区建成前 20 年是它品质最好的时候。20 年是由盛转衰的分水岭 ，越往后越容易出问题。
中国就有相当多家庭住在这种老房子里。七普数据显示，32% 的城市家庭房屋修建于 2000 年以前 。所以即便是 1998 年后建成的最早一批商品房小区，也已经走到了 20 年的分水岭。

但就像前面说的，有些十几年的小区看着也不比那些“老破小”新多少。路上经常能看见狗屎不说，进了单元楼，灯是坏的，砖是破的，非常吓人。
房龄不大的小区变得这么破，首先还是物业的锅。
如今的商品房大多是期房，物业都是开发商早早指定好的。这里面猫腻就大了，很多物业都是开发商自家关系户。
等业主欢天喜地搬进了新房，才发现物业是“干啥啥不行，收钱第一名”。每年交大几千的物业费，却连最基础的小区卫生、坏掉的路灯修理都做不好。
物业们冤吗？看业主满不满意就知道了。2019 年消费者协会调查显示，业主们对物业的服务满意度刚及格，最基础的保洁服务甚至还不及格。

失职物业，难以更换
其实，物业服务是有等级的。以武汉市为例，五个等级对应五种不同的服务标准。
拿大家最容易感知的打扫卫生来说，三星级和五星级的标准都要求电梯、过道、台阶每天清洁一次。如果你家小区物业提供的是五星级服务，那么楼梯扶手得每天清洁一次，而三星级的一周清洁一次就行。
当然，服务越细致，收费肯定越贵。假如你住的是最常见的 89 平小三居，2022 年五星级、四星级和三星级的物业费平均在 4165 元、2937 元和 2147 元 。http://t.cn/A6Wunf8G