简单介绍下这些年来房地产金融的变化。

房地产开发过程中至少存在三轮融资：拿地的前融、开发贷、预售。这三轮融资是接力棒的，依靠后一轮融资去替换前一轮。

资金来源分别是：民间借款、民间集资（匹凸匹）、私募、信托、AMC、工程垫款及衍生的供应链融资、预售款。

最早前融也是可以银行贷款的，后来禁止了。所以前融主要靠民间借款、民间集资和私募，成本非常高。

开发商在拿到地后，就可以向银行、信托等金融机构争取开发贷。这笔钱主要用于顶替前融的高成本负债和支付工程款。银行开发贷当然最好，因为成本最低，但受限于放贷条件、贷款规模，相当多的开发商只能走信托。信托一般是明股实债，有面向公众的集合信托，也有通道性质的单一信托。

2015年，金融去杠杆，信托等开始退潮，随后几年，信托逐渐退出开发商融资。假借信托通道的银行理财也随着资管新规退出房地产融资。

AMC开始接棒成为融资主力，随着华融赖小民事件后，监管层要求AMC回归主业，AMC也开始收缩房地产融资，但整个收缩过程还没有完成，很多AMC还是变向提供融资。

这就是为什么，本轮房地产暴雷后，金融机构没有出现系统性大风险的根本原因。可以说金融去杠杆非常成功。

然而，风险只可以被转移，并不会消失。各大房企开始集中统一运筹项目资金，以期增强总部信用，继续从银行获得授信、发债。

但是房地产的高歌猛进和金融机构的相对收缩，为了应对开发贷这个中间融资关节，大开发商创造出一个新的融资模式：商票。在工程方垫资的基础上，用商票支付，让工程方利用开发商和自身的信用去贴现再融资。

到这里，这就形成了一个局面：由于开发贷等中间融资的过程并不顺利，而商票融资只能缓解工程款支付压力，很多开发商被迫顶着前融的高成本以及商票的兑付压力一直到项目预售。

所以，开发商的所有偿付压力无法再像过去那样还可以依靠再融资，而全部来自预售！接力棒给到了买房者。

由于开发商不止一个项目，各项目周期并不同步，开发商就必须要用项目的预售资金去周转。这就相当于要用一个锅盖去轮流盖几个锅。
这就是为什么开发商必须要项目高周转以及为什么大家现在会产生这个疑问：明明有预售款，为什么还会烂尾，钱去哪里了？

本来一个锅盖去盖几个锅也不是不行，只要轮转得快，几个锅的肉也能熟。但是这时候遇到两个调控措施：
一是限价限购，大幅度延缓了项目周转速度。
二是资金监管，政府规定锅盖不能动了。

结果就是直接拉爆现金流。

所以，今天房地产的问题，直接原因是行政命令拉爆；真正原因是开发商开发阶段的中间融资受限，融资格局打乱；根本原因是对“去杠杆”和“房住不炒”大方向的阳奉阴违。