（转）现在银行贷款的风控越卡越严了，今晚刚和一家银行的贷款负责人谈一笔经营性物业贷款，额度是估值的60%，但这个估值不像以前那样指第三方机构的估值，而是银行自己根据物业的noi以直接资本化法测出来的估值，众所周知这种估值结果比第三方机构采用市场比较法估值低不少。一栋在成都金融城核心区域的写字楼，商业+办公+停车费一年经营收入1亿元，noi大概6500万元，资本化法估值大概9-10亿，也就是说贷款额度上限只有5.4-6亿。疫情前是按照市场比较法估值，这栋楼大概可以估值15亿，打六折能贷9亿左右。差距不是一般大。
如果看资本化法估值来放贷的话，新城控股还没有拿去抵押的经营性物业能够获取的抵押贷款金额可能会比较低，因为没抵押的物业大概率是经营比较差的资产，noi ma­r­g­in偏低（比如凯德在东北的商业地产noi ma­r­g­in才30-40%）。我记得新城应该还有30%的经营性物业没做抵押，假设租金收入一年有25亿-30亿，noi ma­r­g­in是45%，那noi就只有11-13.5亿，可贷款金额大约在100-120亿元。
以上是我个人拍脑袋估算一下，有哪个基础数据有问题欢迎指正。