庭审纪实：我见过以货物买卖合同来进行民间借贷或者资金融通的，我也见过以房屋买卖合同为民间借贷提供担保的，这次就来说说以房屋租赁形式来进行民间借贷的业务

1.案情简介【修改】：甲、乙、丙属于互相认识的、从事相同业务的人员，案涉房屋登记在被告名下，被告极度缺钱，此为背景。
2021年1月1日，被告与甲签订《租赁合同》出租案涉房屋，甲向被告交付10万元租金；2021年1月20日，被告向甲返还10万元款项并额外支付20%的违约金，共计支付12万元。【此时完成第一轮交易】
2021年2月1日，被告与乙签订《租赁合同》继续出租案涉房屋，乙向被告交付15万元租金；2021年2月2日，被告向乙返还15万元款项并额外支付20%的违约金，共计支付18万元。【此时完成第二轮交易】
2021年2月2日，被告与丙签订《租赁合同》继续出租案涉房屋，丙向被告交付20万元租金；2021年2月12日，被告向丙返还20万元款项并额外支付20%的违约金，共计支付24万元。【此时完成第三轮交易】
2021年3月1日，被告与乙又签订《租赁合同》出租案涉房屋，乙向被告交付10万元租金，并另行再额外向被告交付15万元款项。【此时为第四轮交易，但被告并未偿还该笔款项】
2021年9月1日，案涉房屋第二顺位抵押权人向人民法院申请拍卖，乙向人民法院提出异议，认为其为案涉房屋的承租人、上拍时不能涤除租赁。执行法官认为其并非真实的租赁关系【原话：“你觉得我会相信吗？”】，告知乙向人民法院提出执行异议，执异法官经审理后以其租赁关系成立在第二顺位抵押权人之抵押时间之后为由驳回其执行异议。
涤除租赁关系后，案涉房屋于2022年5月1日成功拍卖。在此之前，乙于2022年4月1日向人民法院提起诉讼，要求解除案涉《租赁合同》，并判令被告向原告退还租金25万元和支付20%的违约金即5万元。后由于转普、未补缴案件受理费，该案按照乙撤诉处理。
2023年7月1日，乙重新提起诉讼，诉请如前。

2.我方代理被告的答辩意见：第一，原被告之间并非真实的房屋租赁关系，实际上是以租赁的形式掩盖民间借贷的事实，根据《民法典》第146条的规定，案涉《租赁合同》属于双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效，本案应当按照双方隐藏的民事法律行为即民间借贷关系进行审理。第二，本案中双方的交易模式带有明显的资金融通的特征和功能，并非以房屋租赁为交易目的。原告采用此种模式，是为了使用房屋租赁项下高额的违约金、规避民间借贷法律规范对于利息上限的约束，本质上是在架空民间借贷的利率保护上限。本案双方的法律关系应为民间借贷，若原告坚持以房屋租赁为由起诉，无任何事实基础和法律依据，请求贵院予以驳回。第三、在民间借贷项下，因原告及案外人利用前述操作模式不断重复与被告之间进行交易，以租金的形式交付借款本金后又收取高额的违约金，扣除以往交易中的高额违约金，原告实际交付被告的借款本金并非25万元，且原告要求的违约金并无任何事实基础和法律依据，亦属过高。第四，若人民法院认为原、被告之间属于真实、合法、有效的租赁关系，既然原告认为其对于案涉房屋已经实现占有、使用，对于原告占用、使用期间的租金应当从案涉25万元中扣除；原告明知案涉房屋存在抵押并已进入执行和拟被拍卖的事实，仍然承租案涉房屋，最终案涉房屋被人民法院拍卖导致租赁合同无法履行，不属于被告违约。

3.本案系民间借贷而非真实的房屋租赁关系的表现形式：第一，从整体上看，案涉房屋从2021年1月1日至2021年3月1日，短短不到两个月的时间内重复不断向原告及其朋友出租四次，前三次都是在短期内以租金另加高达20%的违约金向原告及其朋友退还款项，若为真实的租赁关系并不符合常理。第二，从本案交易来看，案涉房屋面积达140㎡且为精装修，但年租金仅为14286元，月租金不到1200元，结合房屋面积、装修情况、房屋位置，明显不符合市场租金标准；本案租赁标的物系住宅并非厂房，本案租赁合同的租金标准和租金总额采用倒挂的方式进行计算，双方并非就月租金标准先行沟通，而是由被告提出需要多少钱，即以被告需要的款项作为总租金，再除以租赁年限得出月租金标准，明显不合住宅租赁市场的常理；本案租赁期限长达七年，采用一次性的方式支付租金，不符合住宅租赁市场中租金季付、半年付或者年付的交易常理；之前被告与原告之间已经进行过一次相同的操作，被告退还第一次的全部租金并支付20%的违约金解除第一次的交易模式，被告与原告继续进行第二次租赁交易、继续承担20%的违约金，若非民间借贷，在被告自知会频频违约的情况下仍使用案涉房屋多次出租，明显不符人之常理；另外，案涉合同约定的总租金为10万元，原告实际支付的款项却为22万元，亦不符常理。

4.本案调查过程中的法庭问答：原告主张其为包租关系，且需要对于案涉房屋进行改造和装修，因此年租金标准才低于住宅租赁市场。我方反驳若原告与被告之间为包租关系，在被告明知违约且已多次违约的情况下，仍然与原告进行第四次交易，不符合真实包租的交易常理和人性；若原告系从事正规、合法的包租业务，除与被告之间有租赁关系外肯定尚有其他租赁关系的存在，必然不可能仅做原告之一单业务，并未提供任何其他证据加以佐证，明显属于以房屋租赁的形式掩盖民间借贷，其不敢提供更多的、与其他人的租赁信息；原告主张对于案涉房屋进行改造和装修，但其未提供任何证据加以证明，且原告拟强制入住、占用案涉房屋时使用撬锁的手段，双方还去报警，亦不符合正常的租赁关系，实际上原告并未实际占有、使用案涉房屋。

在法官询问原告除合同约定的10万元租金外为何另行再支付15万元款项时，原告解释为因被告称工地上有人员受伤并在微信上向其提供急症照片，所以向被告额外再支付15万元，对于该15万元纳入案涉合同的租金，案涉合同的租期按照年租金比例继续延长。法官继续询问针对该15万元是怎么沟通的，原告答是电话上沟通的，法官继续追问原告刚刚不是说在微信上有沟通吗，原告无法解释。针对前述询问，我方向法官补充反驳原告的意见：原告曾在庭审中陈述因为是包租关系所以租赁期限为七年，但如果继续按照15万元的金额顺延案涉合同的租期，本案的租赁期限将达到十七年半，没有任何一个住宅租赁关系或者包租关系可以达到如此长的租期；既然刚刚原告已经陈述系被告在微信上向其提供了急症照片，那么必然会在微信上对于租期的顺延进行沟通，但原告并未提供任何有关微信聊天记录的证据，双方对于长达十年的租期顺延亦不签订任何补充协议，可见双方并非真实的租赁关系。

5.关于本案原告乙及案外人甲、丙的行为之个人评价：首先，我个人认为甲、乙、丙三人甚至有更多的人为集体或者集团，通过同样的手段和方式从事非法放贷的业务，以房屋租赁的名义、行民间借贷之实，一方面是为了规避民间借贷的利率保护上限和不被认定为民间借贷中的“职业放贷人”，另一方面是为了避免触及《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》中对于“非法经营罪”的认定。其次，通过以“房屋租赁”+“借贷”为关键词检索刑事案件，在案例中显示犯罪嫌疑人均有以房屋租赁的名义、行民间借贷之实，并恶意制造违约、增加借贷金额的行为，最终被定罪处罚；最高检于2020年12月14日发布的第87号指导性案例【检例87号】--李卫俊等“套路贷”虚假诉讼案，其中就提到通过让借款人虚写远高于本金的借条、签订虚假房屋租赁合同等行为，在借款人无法给付时，又以虚假的租赁合同等向人民法院提起民事诉讼，欺骗人民法院作出民事判决，以申请强制执行的形式占有被害人的财产，最终以诈骗罪、敲诈勒索罪、虚假诉讼罪、寻衅滋事罪定罪处罚。最后，按照《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》第1条对于“套路贷”的定义和第2条对于“套路贷”情形的开放式、非穷尽式例举【包括但不限于】，本案原告乙及案外人甲、丙实际上是变相借贷，肆意认定违约、恶意垒高金额，符合“套路贷”的定义和情形，最好是受诉法院按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第11条的规定，裁定驳回起诉并将有关材料移送公安机关。