最近流传的一个文件《京东渣女出轨连环套设计冤大头程序员》

简单来说，两人同在京东上班，渣女和男主角谈恋爱，然后让男人房本写她自己的名字，男人也没有做任何代持手续，自己加班掏钱买房，下班后自己动手装修，然后渣女夜夜笙歌泡吧，带男人回家睡，最后把男人赶出房子的故事。

这个男主角是典型的老实龟男，男女方面那一泡污的事情，我就不多说了，一个老实龟男被渣女诈骗致富，欺骗感情欺骗身体的故事，每天都在中国上演，只是这位男主角被骗的比较多。

作为一名业内的买房人士，我们来分析一下，男主这次买房的操作，错在哪里，洗房事件背后，藏着哪些买房的坑？。

第5点进入专业模式

1.用数据来做买房决策

买房是对人口、产业、存量市场情况、当前市场状态的多方综合分析，这个世界上没有一个公式可以帮我们做买房的决策，即便是ai也只能辅助计算一些数据，最终需要自己来做关键决策。

虽然亦庄河西确实涨的多，但除了亦园金域东郡金茂这种，满打满算最低到最高也就差50%的涨幅，至于男主买的限竞房，大概率是金鳞府、金隅学府和悦华锦之类，目前如果按照二手估价，大约算20%-25%的涨幅，另外后面还面临涨太多后的持续下跌，以及5年限售无法转贷继续买房等机会成本的问题。

2.分析一手房数据，搞错分析对象
图2

男主为了买房，自己写代码监控亦庄（京东）周边的新房“红盘”的数据来支撑决策，过去我重复讲过几次，北京一手房没什么红盘（杭州动不动万人摇中签率10%不到是真红盘），也没说明倒挂，一手房市场的卖价和销量情况，受到营销方案，当下其他一手房竞品等人为的影响因素，某个一手楼盘的数据，从来反应的不是市场的客观情况。

做数据分析，要去分析二手市场，兼带一手；
不能只分析一手市场；
也不能仅仅通过分析二手来决策要不要买一手。

3.搞错买房时间

北京楼市上一轮最好买房时间点是2019年-2020年10月，之后每月都有一定上涨，男主在2021年1月购买，现在可以看出这个数据的结果，偏离了现实。

好在亦庄因为河西学区独立原因，行情起来相对靠后，涨的也比较多，不过福兮祸之所倚，在北京核心地段跌到底的情况下，亦庄河西，还没有完全跌到底。

4.买了限竞房

面粉限价5块卖给面包房，面包限价卖6块，这样的面包能好吗？
可是换成限竞房，很多人就绕不过弯来。

过去很多人以为限竞房是占便宜，实际上因为成本原因，限竞房既不代表便宜，还可能有质量问题，北京的限竞房项目，200个里称得上还算便宜的，也就2-3个，而楼盘维权率，目前是100%

男主角买了限竞房，交房后5年不能卖，等于这次无法直接分割房产和现金，摊上这个麻烦事，判决前需要经历房产估值，分割，财务等麻烦...这场官司大概率没有两三年结不了。

5.不懂代持，没有风控意识（重点）
图3，图4

男主角出了买房的大部分首付，用女方名字买房，男方打算把房产作为未来的家庭财产，但是他对产权的风控意识和对代持的理解，约等于0。

正确的做法是，如果房产放在代持人名下，付款人付了多少钱，需要代持人签订不少于付款金额的借款协议，买卖协议，以及进行对应的转账。

举例，假如由我出资300万，用我表弟名字买了一套北京1000万的房产，我表弟要向我签署一张300万的借款协议，并由我转账300万给我表弟，然后由我表弟支付购房首付。

在房产过户后，我表弟再向我签署一套买卖协议，我再转账1000万给我表弟，实际等于这套1000万的房产，表弟已经卖给我并且我已经付过钱。

假如表弟想反悔想私吞，他需要向我付至少300万+退回1000万。

实际的代持手续更复杂，还有配套的租赁手续，代持框架协议，金额追加协议，各项委托手续，5人见证等等
（具体实操攻略可以加我的知识星球【水原会客厅】，搜关键词【代持】 图5）

销售说，付定金需要由渣女转账给销售，不然还算两个人名字，这里可能被渣女和销售联手做局，因为如果是销售人员账户谁转都可以，即便是转给开发商对公户，也不是网签环节，不存在【男方转账=用男方名字买房】，等于变相减少证据的留存，要知道法律上判定财产最直接的证据之一，就是出资人对应的转账记录。

即便不可以用男方账户转账，男方也可以转一次，留下转账记录，起码说明：
这笔帐是你男主角先转的，是你男主角掏钱，是男主想买房，而不是女主买房，或者男主把钱赠与给渣女买房。

因为男方缺乏风控意识，渣女主角在打官司的过程中，多次颠倒黑白，男主也很难拿出有力的反驳证据。

在买房以及后续两人生活中涉及财务的部分，男主同样因为缺乏财产风控意识，吃了很多亏。

6.装修割韭菜
图6，图7

男主996工作之余，半夜去工地装修，渣女下班去蹦迪泡吧。
这就不展开了，男主也说了，自己自己大冤种...

我想说的是，装修的坑，
比如全屋定制，家具定制，家具城......踩一个破财，两个冤大头，三个败家。

这位哥们也踩了两个。

家具定制=3倍价格
家具城=2-5倍价格
工厂定做=淘宝3折

另外还做了个装修设计，不知道有没有多花钱，一般500一平可以做到很好，如果是找装修公司，那费用2倍起步。

7.租赁权是最后的底线
图8

在房产圈，业内人士知道一句话，叫买卖不破租赁。

一般自己出资的房产，代持人必须要签一份长租协议给实际买房人，一般是10年+10年，并一次性转账，月租金500块，因为买卖不破租赁。

即便没有签租赁协议，在房屋有冲突情况下，至少可以做几件事情：

1.换成机械锁，拆起来比电子锁麻烦，便宜
2.如果下了房本，第一时间把房本收走，开锁或者想搞事情都受限制
3.把老人搬进去住，没人敢把老人抬走，所谓家有一老如有一宝

不至于搞成自己连自己的房子都没进去过。

8.法律不包生死，清官难断家务事
图9

无论外界多么清楚的知道，这无非是千千万万个渣女出轨，渣女洗房事件中的一起，但在法院都没用。

男主角在曝光文档最后，写了一句话：法律会保护我

我明确告诉大家：大概率最后判你输
除非事情闹大了。

在中国当前的社会版本，即便男方婚前有1000万有房，女方签署婚前协议承认都是你的，离婚的时候，法官有自由裁量，一样可以判给女方，水原的客户里女律师很多女法官都不少，甚至包括北京各区法院的婚姻庭女法官，这就是现实，法院会照顾“女性弱势群体”。

法律不会同情你，只有你自己保护自己；
法院唯一能帮你的，只有你的转账记录，代持人的借款协议，把房子卖给你的协议，付款记录，长租协议....

最后，希望看完这篇文章的朋友，感情上能更理智成熟，买房少踩几次坑。

#水原聊房# #水原家学#