满园春色惹人醉，桃花依旧笑春风，2023年是新川兑现元年，让我们继续期待已久的新川南片区-五/六号区域2023年年终总结！

五号区域
原规划的五组团，中和B学区，新川腹地的腹地，地理位置类似四五街南华路以西区域或大源西，发展起步最晚，北有龙灯山石油基地+龙灯山公墓这两只拦路虎，东有成自泸城市边界孤立无援，南有高喊带我fly的孑然一身天新万安小弟，只有西边有相对可靠的六号区域，但2022年前六号也只能先猥琐发育，别浪！因此五号区域在2022年前乏善可陈，但之后随着各种破局：住宅方面中铁建和高投的入局，产业方面天箭的建成投用，配套方面省中西医的建成，交通高天边界道路的打通与龙灯山石油基地的拆迁，五号区域已经从2022年起全面启动。

产业方面，五号区域值得大写特写，新川整体规划将1/3的产业放在成自泸西侧，而且都是大地块连成片，私企吃不下来，适合政府主导做产业园区，但沿南北方向一字排开的产业园遇到龙灯山公墓也只能截断。作为新川腹地的五号区域自身产业占比很大，超过住宅地块占比，早期规划也是作为高端科技产业重点区域，区域要发展，必须靠产业及交通，2023年下半年重量级的天府软件园二期规划才出炉，而现在天府软件园二期已全面开建且开建速度堪称报表！除V6/V7/V21地块只打围暂无动静外，其余地块均有挖机打桩机和卡车进出，其中进度最快的V5、V8、V9地块已经在挖坑做地基了，新程大道以北的软件园二期预计在25年底全面竣工，以南的两块地暂无动静，预计与V6/V7/V21地块在2024年放地启动建设，进度相对慢半年，因此，软件园二期真正的产业导入得到26年中，六七十万方的体量一旦开始填，带来的流量不可小嘘。除重头戏软件园和已投用的天箭外，成都传媒的智媒体城一期也开始做幕墙测试了，今年完工没问题，而旁边二期的地迟迟没拿，从放地计划看2024会拿地启动，总之钱不是问题，智媒体城和软件园高楼层会成为五号区域的地标。

交通方面，值得大写特写但还是简单点写吧，横贯新川大陆、阻碍南北通透的庞然大物-龙灯山石油基地已经基本不复存在，偌大的基地被锦瀚路以及各个稍大点的路给分割完了，还残余楼宇和人员居住进出的稍大区域只剩下龙灯山地铁站旁和新川之心东区旁的两块飞地，其余的地都可以直接出让，欢迎大家尤其是钓鱼佬去龙灯山C口打卡即将消失的著名景点-有山有水有建筑，还有盛开的油菜花。从目前拆迁进展看，石油基地的残余影响只会减缓龙灯山TOD的出让与建设进度，对整体区域的影响基本可忽略，后续不重点关注。
锦瀚路的贯通，打通了中和-新川-万安-天东的主要交通命脉，就剩中和羽毛球馆那与锦华路的连接，一旦打通，夔州大道必将和梓州大道、成自泸一起构成天府大道东区域的最重要道路，必将给新川腹地以及天新带来流量和发展契机。同样，新裕南二路的贯通作为高天加速缝合的代表，本身相互延伸的交界段必将加速融合发展，定安路以北区域必将成为最具高新气质的天新区域，除了读书差异，不分你我。

配套&住宅方面：省中西医医院一期全部建设完，二期建完得两年后了，号称今年开始投用，但看实际情况，很多配置还没进场，2024年中实际投用已是乐观情况，这点看高新区的医疗配套建设的确落后太多，需要向天新学习，而好的医疗/学校资源对区域人流量的带动是极其明显的。住宅方面新川樾快交房，印悦府做外立面，金泰基本陆续封顶，金泰前面高投的地有进场动静，修好的综合体孤零零的立在那，旁边天新龙湖速度也贼快。

该区域户数：0.7W户（近期待交付三楼盘：新川樾+印悦府+金泰，0.26W户），周边区域户数：0.65W户（定安路以北的天新万安区域），处于人口入住起步期。

论区域成熟度，五号区域的确是新川之末，已经2024年初了，逛了一遍却有强烈的2020年初逛其他区域的感觉，总体看，五号区域发展要比其他区域慢3-4年是不争的事实，定居的话，再开荒3年是必选项，但本身配套与其他区域没太大区别，区域发力也很快，因此，在购入价格合适的基础上，考虑性价比的刚需值得看看。2024年的重头戏-万安TOD的建设与大悦城（传闻，个人认为置信度过半）的确定会持续关注。

六号区域

原规划的六组团+二组团南部区域，中和B学区，高新人才房聚集地，关键大部分区域位置还很不错，2020年开始一直开挂建设到现在，已经形成城市界面，也是最快成熟的区域之一，由于该区域以住宅为主，重点看下住宅情况。

住宅方面，作为新川唯一的上万户区域，居住地连成片，位置不错加上住宅入市时间赶上房地产好时节，形成高投集中牵头开发搞人才房，天恒、中海等大佬纷纷入局的局面，住宅建得快，已陆续交房和待交房中，从封窗就可以看到，高投已交付的新悦府等交付一年不到，入住率预计达到6-7成，华宇已达到5成，天恒刚交付预计入住率2-3成，人才房大部分都是刚需首套，如此高的入住率必将加速居住氛围形成和人口导入，此外，大片的中海房与天恒瑞云府（两楼盘0.3W户）预计2024年陆续交付，保障房2024年中封顶，蜀道进度要慢一些，已建成的学校配套正好派上用场。从房屋外立面呈现效果和收房评论看，层次不齐，差异较大，目前除了天恒傲云天府较为突出外，更多为中规中矩，相信2.5的容积率摆在那，大部分楼盘至少实际使用感受还是可以。

该区域户数：1W户（已交付&陆续交付：高投+华宇+天恒+中海，0.7W户，五根松TOD住宅按1K户算），周边区域户数：太多，不估计了（天新万安区域），处于人口入住中期。

交通方面：五根松车辆基地是六号区域的痛，随着去年硅胶正式接手TOD开发，今年初已启动新程大道跨梓州大道的规划，由于建设体量大，梓州大道以东段脏乱差，真正看到成效得2026年了，但2024年至少看得到时间表。

产业方面：AI二期已建好半年，入住情况目前看不出，但从1期情况与高新区给予的人工智能核心定位看，量不用愁，更要看质。海光就是高投竖立的典型，新质生产力，AI能否孵育出链主是新川的关键。

其他配套：新川二中传闻多年，从目前新川人口看2024没戏，2026年能开始启动都已是最乐观估计，让子弹再飞会。

六号区域成熟度高且快，人口快接近新川之心以北片区总人口了，新程大道打通后从商业角度考虑，更适合形成商业中心，目前看，五根松TOD中型商业肯定有，再加上居住环境摆在那，虽不是顶尖，但满足大部分人的需求。

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至此，2023新川年度总结全部完成，总体看，2023新川兑现元年，2024新川局部成熟，总体进度晚大源十年，更多希望新川产业能够在这个大时代成为真正的发展动力，重质甚于重量，也希望@成都高新 能更注重民生配套，一起高质量建设美好产城家园！新川会更好！高新区会更好！成都会更好！
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