#律师说法#【儿媳卖房，不构成表见代理情形】

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因亲属关系而非本人操作出卖房屋，是无权代理还是有权代理，在无权代理情形是否构成表见代理，是类案司法实务中的焦点、难点。

本案卖房存在如下个案特征：儿媳卖房并收款；房屋在公公名下；房屋系公、婆夫妻共同财产；公公存在脑梗等精神重疾，但民事行为能力欠缺无司法认定；儿媳卖房时提供了一份授权委托书，委托书上有公公“签名”；儿媳后离婚；房屋一直未转移占有，亦未过户；买房人只有房产证的复印件。

法院从授权入手，认定房屋产权人签名非本人所签，并将该举证责任移交买房人，在买房人健在，但因身体、精神原因无法鉴定，导致是否本人签字的证明责任无论哪方均无法实现，在举证责任分配给买受人情况下，法院得出无权代理结论。此突破口具有法律依据及情理基础，其破解思路和说理逻辑可为实务经典借鉴。

因无权代理，法院从买房人未要求移交房产证原件、款项进入代理人个人账户等事实，认定异常交易，无法认定买受人善意无过失，故不构成表见代理，据此不支持买房人要求过户诉请。

有感于本案，因笔者十三年前办理过类案：当事人系一脑梗患者，女方通过报纸征婚，主动要求并办理结婚，不久就将该患者名下房屋售卖出去。当时也是女方找了买方，共同从医院带出患者，到公证处办理了授权，内容就是代为售房、收款。中介据此操作成功卖房，但房款未进入患者账户。

买方到法院起诉，要求过户。一审支持，理由无懈可击：买房人依据公证授权委托进行交易，构成善意第三人，无证据证明其与受托人恶意串通。我是二审介入，未能扭转被动局面，结果维持。

后续工作，我主要做了几项：①到经侦立案，以该女子等人涉嫌诈骗得以立案；②持经侦立案手续到房管部门申请冻结案涉房产过户手续，因担心买房人持生效判决办理过户；③对“受托人”提起侵占罪的刑事自诉，我判断这就是一伙人做局，以假征婚、假结婚、“公证授权卖房”方式将精神有问题的人房屋空手夺走，所以，他们不可能真正支付上百万巨额购房款，不管事前还是事后。

因为我查了一下，这个“买房人”本身就是当地一个房产中介，在当地基层法院也有一个案件，也是通过公证方式授权委托并购房。我根据地址，找到了同样遭受类似套路的“卖房人”，满满的怨恨，据其称，她损失了20多万才最后保住了自己的房。所以，我确信，这是一个套路骗局。

刑事自诉案件有一个送达问题。受托人在河北高碑店，我到其住所地派出所，说明了情况，警官帮我在内网查了该人情况，在广东犯过重案被判10年，一年前刚出狱。其家经常没人，但有个姐姐在家。我到其家门口敲门，并跟周围邻居打探情况，也说了其涉嫌串通坑人事情，想必这些后来都传到其家，应该有些威慑。

随后，就法院面临的送达困难问题，我亲自开车，带着刑庭三名法官，他们开着法院的车，到我事先踩过点的河北高碑店受托人家，车停门口，法官进门，这次应该是碰到他姐姐，将开庭传票送达。这应该是对“受托”售房兼“收款”人一个极大震慑。刚从大狱出来，其肯定不想再惹事。解铃还需系铃人，他的这种恐惧一定会传导至所谓“购房人”以及做局的那名女子那里，那名涉嫌诈骗的女子在公安内网上应该是进行了通缉，这些刑事威慑都应该能反馈到这场骗局中的每个人。

所以，“买房人”赢了诉讼，拿到了生效判决，但一直不敢申请执行。时隔几年，当事人，也就是那名脑梗患者去世，前妻回来跟他儿子一起住在这套房屋。除了有次有不明身份的人拿石头砸窗户玻璃进行骚扰外，该房屋一直由当事人前妻和儿子居住，至今已过十几年。“买房人”应亦已超过申请执行时效。

通过民事诉讼无法实现的法律效果，通过其他途径或能达到。法律无外乎人情，机械的法律、法理在实务中可能出现纰漏，惟有全方位、多角度想方设法，才可能曲径通幽。

也正是因为本案，萌生了将房屋买卖合同纠纷疑难案件所涉及的重大法律问题系统梳理的念头。2013年，历经数年，《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》在法律出版社出版，至今已再版至第四版，重印多次。历经残酷实务洗礼，从过往类案中去找寻经验、汲取教训，便是法律人不停歇脚步努力目标所在。

希望每一个勤劳善良的人都安居乐业，希望那些潜藏机巧滑诈念头的人都明白天道轮回道理而不祸害他人。而我们作为法律人，维护当事人利益同时，亦应葆有基本是非判断，不助纣为虐，懂得适可而止。

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