兴业银行被认为是房地产业务占比较高的银行。但这三年，我看它的每年年报，最担心的反而是信用卡等零售贷款。。。

23年因为没有22年卖天合光能的百亿收入，业绩下滑15%。但不良率微减，拨备率增长比较多。还好。

分红收益率有6.4%。PE不到5倍。PB不到0.5倍。应该比较安全。

地产贷款基本都有抵押，抵押率43%（企业贷款抵押率41%，个人44%）。这意味着评估值100万元的房产，对应抵押贷款43万元。

房价大约跌57%，它才亏钱（不考虑交易成本，资金成本，工资与管理费等等）。开发贷普遍是一二线城市项目贷款。

多数地区，房价跌这么多概率不大。

由于房地产贷款抵押率低，银行类上市公司感觉都还好。

担心地产贷款风险，不如担心息差风险，担心中小微企业贷款，无抵押的个贷消费贷风险。

我更加担心这些。这两年中小微企业与个贷利率下来太快，4-4.5%左右，很难覆盖未来的不良率。

下面是2023年报摘录。

对公房地产业务新发生不良同比下降 54%。（不知道严格不严格。招商银行比较严格。对公房地产峰值不良率应该是5/6%左右）

存量资产风险稳定，境内自营贷款、债券、非标等业务项下投向房地产领域业务余额 17,660.61 亿元，不良资产率
1.53%，较上年末上升 0.06 个百分点，资产质量基本稳定。

（包括对公与个人）

个人住房按揭贷款业务抵押物足值，余额 10,759.15 亿元，住房按揭贷款抵押率（LTV 值）43.63%。

对公房地产融资业务风险可控，余额 6,901.46 亿元，其中，6,260.13 亿元有对应的房地产项目及抵押物，且项目在北上广深一线城市、省会城市以及 GDP 万亿以上经济发达、房地产市场稳定城市的余额占比超 80%，其余项目也集中分布在珠三角、长三角等经济发达城市的主城区，项目开发前景较好，抵押物充足。剩余房企债券 78.36 亿元、住房抵押贷款
证券化产品 562.97 亿元，整体风险可控。涉及不承担信用风险的表外业务规模很小。公司境内非保本理财、代销、债券承销等不承担信用风险的业务投向房地产领域合计1,087.75 亿元。理财产品底层融资人主要为公司的授信客户，均在公司自营业务的房地产企业准入白名单内，并且理财产品底层融资人以资质较高的国有房地产企业为主。

以房地产作为抵押的贷款安全边际较高。针对部分地区房价波动，公司开展多轮抵押物价值的全面重估排查和压力测试工作。总体上看，目前房地产下跌对公司债权保障造成的风险基本可控。截至报告期末，以房地产作为抵押品的贷款，平均抵押率为 43.41%，其中企金业务房地产抵押率（LTV 值）41.76%，零售业务房地产抵押率（LTV 值）43.97%。

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