2024年4月3日，深圳三大核心地段豪宅区香蜜湖、华侨城、深圳湾，出现五套顶级豪宅在同一时间被法拍，值得我们复盘和深思：

一、水榭花都，204.91平米

起拍价2046万，11人报名，经过72轮出价，最终4126万成交，单价：20.13万，又拍到市场价。

二、香蜜湖1号，319.71平米

起拍价3091万，共14人报名，经过104轮出价，最终6417万成交。这在五套顶豪法拍中，耗时最长的一套。去年同户型成交约6500万左右，目前拍卖成交价其实也是去年（市场还正常时）的市场价。需要说明的是，这套是香蜜湖一号的洋房（叠加别墅的下叠产品）。香蜜湖一号联排别墅远不止这个价。

三、深圳湾瑞府（公寓），398.27平米

起拍价5768万，共4人报名，最终7401万成交。
请注意，这不是住宅产权，而是公寓性质。我很惊讶于这套公寓能拍到这个价，尽管众所周知公寓产品很难增值。（据悉，原业主2019年购入价为7893万+2万/平米的装修费=总成本8693万，也就是说原业主亏了1292万+ 持有成本。）

四、华侨城纯水岸别墅，365.2平米

起拍价8280万，共6人报名，最终1个亿成交。

五、沙河高尔夫别墅，424.04平米

起拍价3906万，14人报名，经过493轮出价，最终1.6亿成交。这个深圳法拍史上罕见的溢价率，说明了一个事实：在深圳核心区域，真正的独栋别墅非常稀有。

围观之余，我有如下几个感触：

一、深圳香蜜湖、华侨城、深圳湾，这三大核心区同日出现五套顶级豪宅同一时间被法拍，这在深圳法拍史上可谓前所未见，说明深圳顶豪阶层的某些老板正在遭遇前所未见的困境（其实危机早在两年前左右就开始了，因为走完司法流程很耗时间）。

二、深圳核心区的顶级豪宅，即便是在如今的市场环境里，本次的集中法拍“成绩单”告诉我们，深圳顶豪的市场支撑力（塔尖购买力）依然强大。“有人辞官归故里，有人星夜赶科场。”

三、这指向了一个事实：深圳核心区域的稀缺资源是存量财富安全的“仓库”。即便是在市场环境如此低迷的今天，其表现出来的成色也相当足，经受住了市场真金白银的检验。

四、深圳这座城市太年轻，而顶级豪宅需要时间的考验和岁月的沉淀。相比于世界同等体量的超级城市，深圳的富豪阶层同样过于年轻。昔日深圳城市高速发展、经济蒸蒸日上、市场一片大热中，许许多多深圳富人花了大价钱买入的所谓的“顶豪”，实际上很多都是戴了某种面具的伪豪。在本轮房地产市场的深度调整和长时间的低迷中，让伪豪们纷纷现出原形。

五、巴菲特讲：“即使拥有者违约，他的资产也不会消失或失去使用价值。金钱永远不会消失，只会从一个口袋转到另一个口袋。”…… 巴菲特这个论断在中国同样适用。