问：买房遇到烂尾楼，应该怎么处理才合适？

答：今年两会，住建部负责人强调，“纾困资金”“白名单”“应破尽破”。

所谓纾困资金，是22年7月~9月，由国家下发到各地治理烂尾楼的贷款，需要提供担保物（小区没卖出去的房子、车位、商铺、土地，下面简称剩余货值，也称为残值）。

所谓白名单，和黑名单相对，这些品牌地产爆雷后，银行是要拉黑他们不给贷款的，但是为了保交楼，政府协调银行给他们贷款，这个贷款需要风控，申请需要半年，而且残值上原本是有抵押的，抵押解抵押也要风控，半年起步，从申请到落地，最短也要半年时间。

这两个，没有残值就无法申请，有残值就可以申请，也就是说，只要你烂尾烂的早，不是22年之后新烂的项目，

你应该是22年9月拿到纾困资金，现在白名单贷款要么已经到账，要么已经在路上。

如果两个都有，基本就能交房，如果两个都没有，就应破尽破——破产清算、破产重整。

就我个人而言，现在能讨论这问题的，基本没什么“纾困资金”“白名单”，因为这两种房子基本盖好了。

需要讨论烂尾楼怎么处理的，就是“纾困资金”不够，白名单没有残值或者残值不够，或者要不就是压根连纾困资金都没有的项目，

所以这些项目最后只能靠破产解决。

有“纾困资金”“白名单”，不见得是好事，没有残值，没有纾困资金、白名单，不见得是坏事。

抛开律所其他律师代理的小区不谈，就我自己代理的烂尾楼，只要是22年之后还没做完的案子，基本都是“纾困资金”“白名单”都有，实现了部分交房，房子基本是稳的。

但是案子还是没完没了，因为这里头存在几个“纾困资金”“白名单”的缺陷。

例如，资金够交房，不够办手续。

保交楼的纾困资金和白名单，申请的金额，从定这个政策的时候，就是照着“剩余工程量”申请的。

比如一个项目总共3个亿工程款，施工方已经垫资1.5亿未结算，还剩下1.5亿没盖完，那么纾困资金和白名单就照着1.5亿申请——所谓新老划断，就是我保交楼之前欠的钱一概不管，交楼之后再说。

这个交楼并不是按照合同约定、法律规定，小区全部做好，竣工验收备案之后的交楼，而是物理意义上把房子盖好就通知交楼。

经常是业主收房的时候，楼上精装修变毛坯，楼下是工地，没卖出去的几栋楼还没盖完。

在这种情况下，总包不得不“摆烂”，因为他没有信心在小区盖到3个亿，垫资3亿之后，拿到3亿，他有1.5亿新老划段的老，是拿不到手里的。

没卖出去的房子，他没有信心拿到，因为白名单和纾困资金都是国家的钱，那些房子要做抵押物，而且现在房价降得厉害，银行政府都是尽可能多的拿抵押物，都是争“纾困资金”和“白名单”谁先退出，没有人会想总包的钱怎么给。

总包“摆烂”，减配、拖工期，消防水电都要钱，小区绿化这些，一旦国家“钱”花完了，银行、政府、施工方，都想着怎么尽可能的从小区回血，不会有人再继续往里面投钱，这就相当于一个案子做了一半，剩下的一半，业主也没有主导权。

然后，到了收房，没有房产证你收不收，地下室漏水你修不修，精装变毛坯了你怎么办，消防没做你做不做，这些问题，还得打官司，还是面对执行难没有钱的问题，而且，由于前面一顿折腾，债主还变多了，你都不知道他们是来救你的，还是来害你的，你还得谢谢他们。

谢谢他们让你这个房子退不了了——本来房子烂尾能退，现在他给你“盖”好了。为了证明这事儿干得好，适当的剥夺一下你的权利也是为了你好呀。

而至于小区没有残值，完全没的救，纾困资金没有，白名单贷款也没有，谁也不会来这里做个大善人，那怎么办？只能破产清算了。

而破产清算、破产重整，找笔钱把房子盖好，也一样是有残值才能盖好，要不然只能是整个楼盘拍卖掉，卖出来的钱怎么样——给业主退首付。

这样反而房子可以退了。

你看看去年最高院那个司法解释怎么说的：

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

当然这个解释要想从“我们买到了烂尾楼，我们一直等”转化到“我们退房了，拿回了购房款”，就需要把破产案子立进去。

我们干等，我们就面对和保交楼的施工方总包一样的尴尬境地，就是我们普通小业主完全不是银行政府的对手，有钱有残值就先紧着他们，没有钱没有残值就一直耗着。

烂尾楼案子到了今天，很多人都看不明白他的本质。

其实烂尾楼已经不是普通人和开发商之间的矛盾，也不是普通人和政府之间的矛盾，而是普通人和商业银行之间的矛盾。

除了你们贷款的银行外，要知道你们买房之前，开发商先拿地，那个地、在建工程都是抵押出去的，那一家才是你们最先的“邻居”，交房办证最大的“敌人”。

当一个开发商拿着钱跑了，烂尾楼治理的关键在于“找钱”，这是住建部负责人今年两会发言的原话。

找钱，那钱都没了，只能是找房子。

所以根本问题在于，房子是拿来还钱，还是拿来盖房子/退房款。

业主挽回一毛钱的损失，就是银行少拿回一毛钱的贷款，总包少拿一分钱的施工款。

这就是一个典型的零和博弈，在购房人、银行、施工方的三方博弈里面，我们的法律体系早在2002年就定了基调，是购房人先、施工方后、银行排第三。

也就是说这个零和博弈的规则很简单，就是业主第一，总包第二，银行第三。

如果一切都按照规则来，哪有治理不了的烂尾楼呢？

而现实是，业主一群人，松散不团结又好骗，让他们等就真的等，施工方还要吃这碗饭，压着他们，最后说到底不就是老三想要拖时间、排第一么。

对了，还有个搅屎棍，开发商虽然搞出了事儿，但是到了后半段，不但不抓，还要多少让他们“再赚一点儿”。

要不然老三知道自己迟早都是老三，直接拿钱盖房不就完了，何必去“借”。

一借大半年，借了还得还。

昨天我一客户，找我咨询，他在小区摔了一下，他想找物业赔钱。

物业不同意，说你除非告赢我，否则我不赔钱。

物业做的有没有问题，一点儿问题也没有。

法律上可能该他赔，但是凭什么你不起诉他他就主动赔偿你。

只要他不主动赔偿，你就很有可能不起诉。

这客户问我怎么办？我相信诸位都能替我回答他。

买到烂尾楼，也是同理。

答案就是告。

等，就是啥啥都没有。

告，可能还有条生路。

当然，还有个更好的方法，对所有人都适用。

放过许家印、放过黄其森，跟自己和解。

房子不交又如何？没有房产证又如何？减配又如何？不给违约金又如何？

这世界做点啥都很累，唯有放手最容易。放过对方，也放过自己，心平气和过完一生。

等老了老了给孙子说，爷爷买了一辈子房子，可惜一套也没有住上，可是爷爷不遗憾。

咱们国家多和谐，经济繁荣，天下无讼，这都是爷爷躺平躺出来的！

普通人一片片躺下去，就给那些不想躺下去的人创造了空间。

这样从微观上解决了一些人的问题，从宏观上银行也不吃亏。