#1007热点新闻# 【事发福州一小区！业主集体炸锅！】福州万科澜悦花园C区业主欧先生近日向《维权007》反映，说自己的小区准备近期召开首次业主大会，但未得到台江区房管局同意。
今年1月15日，《维权007》刊发了一篇报道《福州这些业主懵了：无法接受！》，报道说，安置在福州市台江区万科澜悦花园A区、C区的红星棚改拆迁户难以承受2.98元/平方米的物业费，希望降低。且该物业费标准出台前，安置户并不知情。律师建议，通过召开业主大会调整物业费。
万科澜悦花园分为A、B、C三个区，其中，A区、C区为安置房小区，B区属于商品房小区。
万科澜悦花园A区、C区为安置房小区，B区万科金域属于商品房小区。
根据律师的建议，万科澜悦花园A区和C区的业主代表向福州市台江区瀛洲街道办事处递交了A、C两个小区分别召开首届业主大会的申请书。
瀛洲街道办认为，召开业主大会涉及物业服务区域划分问题，于是致函台江区住房保障和房产管理局让其研判。
4月16日，台江区房管局复函瀛洲街道办，主要意思是：万科澜悦花园A、B、C三个区，不能分别召开业主大会，只能联合召开业主大会，依据是物业项目规划用地范围及建设工程规划许可等材料。
得知复函内容后，万科澜悦花园A、B、C区的业主感到不解：明明各个小区已自然形成相对独立的小区，按照福建省物业管理条例，可以划分为不同的物业服务区域，应该可以各自召开业主大会。
业主：“我们希望万科澜悦花园A、B、C区各自召开业主大会，分别成立业主大会。”
不过，业主的意见目前没有被台江区房管局接受。于是，向《维权007》寻求帮助。
5月10日上午，《维权007》对接台江区房管局物业管理科，一位工作人员表示，福州万科澜悦花园业主准备召开首次业主大会的事情他不了解，熟悉情况的同事这会不在办公室，建议记者下午再来电咨询。
当天下午，记者致电台江区房管局物业管理科，工作人员陈女士听了记者的采访需求后表示不便接受采访，让记者拟一份采访提纲，把想要咨询的问题列出来。
5月10日下午，记者将拟好的采访问题发给台江区房管局物业管理科陈女士，对方表示，将提交领导后，尽快答复。5月11日和5月15日，记者分别联系陈女士希望得到回复，不过，截至发稿，仍未收到相关答复。
根据福州万科澜悦花园业主提供的一份台江区房管局红头文件显示，该局于4月16日出具《关于万科澜悦花园、阳光城悠澜郡分区召开首次业主大会的复函》指出，“依据物业项目规划用地范围及建设工程规划许可等材料，万科澜悦花园及阳光城悠澜郡分别作为一个物业服务区域，仅能分别成立一个业主大会。”
阳光城悠澜郡位于福州台江区，分为一、二、三区，其中，一区、二区为安置房小区，三区属于商品房小区。据阳光城悠澜郡业主唐先生介绍，阳光城悠澜郡一区和二区的安置房业主也想分别召开业主大会，同样被台江区房管局驳回。
针对台江区房管局提到的，万科澜悦花园和阳光城悠澜郡是各作为一个项目备案的，各自也只有一本建设用地规划许可证，许可证中载明的三个地块就是省物业管理条例说的项目规划用地范围，业主欧先生不认同这一说法。他认为，规划许可证中的三个地块已经以不同的用地红线加以划分了，用地范围不应该是含混模糊的，红线内的才是用地范围。判断物业服务区域，不能只凭一本建设用地规划许可证，还应该参考该建设项目三个小区各不相同的三本国有土地使用权证。就拿万科澜悦花园B区（商品房区）和万科澜悦花园C区（安置房区）的国有土地使用权证来说，B区的证书编号是00000022，宗地面积是66806.98㎡；C区的证书编号是00000028号，宗地面积是60672.04㎡。两个小区是两块不同的宗地，而宗地是有确定权属的土地，宗地权属界线内的业主对宗地的使用，分为独用面积、共用面积、共用分摊面积。
万科澜悦花园B区的陈先生等业主则认为，只有购买B区这块宗地内房产的业主，才能和同小区内所有的业主共同拥有这块地上的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的使用权，而处于另一宗地内的业主是没有权利共享的。
记者从阳光城悠澜郡二区和三区两个小区业主不同的不动产权证发现，阳光城悠澜郡安置房区二区和商品房区三区的业主也不是彼此宗地界线范围内的权利人，彼此也不存在共用面积和共用分摊面积。
业主欧先生认为，万科澜悦花园三个小区并无共有共享的道路、绿地、场所、设施，怎能作为一个物业服务区域呢？如果像台江区房管局那样划分物业服务区域，那么万科澜悦花园三个小区的道路、绿地、公共场所、设施等都可以由三个小区的业主共有共享和共同管理。如此一来，商品房区的业主怎么可能同意呢？
业主表示，万科澜悦花园A区、C区为安置房小区，B区属于商品房小区，是两类不同性质的小区，万科的两个安置房区叫万科澜悦花园，商品房区叫万科金域国际；阳光城的两个安置房区叫阳光城悠澜郡，商品房区叫阳光城檀境，不同性质的小区各处在互不连通的不同地块，供电、供水、消防、防空层等设施设备各自独立使用，加上业主得房途径不同，消费层次不同，利益诉求不同，合在一起怎么开业主大会呢？
业主介绍，万科澜悦花园A、B、C区合起来有93幢，分属不同社区管理，A区安置房区属瀛东社区管理，B区商品房区和C区安置房区属红星社区管理，联合召开业主大会难度很大，希望台江区房管局调整划分物业服务区域。
《维权007》特约律师、福建瀛榕律师事务所合伙人林善志律师分析，根据《福建省物业管理条例》第七条、第八条之规定，物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。建设单位在办理新建项目建设工程规划许可证时，应当向县（市、区）人民政府物业管理主管部门提出划分物业管理区域申请。但是，在物业管理区域划分的实践中，物业项目规划许可证确定的用地范围并不是划分物业管理区域的唯一标准，建筑物规模、社区建设、业主合意等亦是确定物业管理区域的重要因素。
林律师建议台江区房管局等行政主管部门能够根据本地实际，细化物业管理区域划分的标准和规则，以免产生认识不同、操作不一、争议较大的情况，从而实现法律效果和社会效果的统一。
林律师表示，如果万科澜悦花园和阳光城悠澜郡业主对台江区房管局等行政主管部门的划分有异议的，可以向法院提起行政诉讼，在行政诉讼的程序中再由法院来审查其划分行为的合理性。事态进展，《维权007》将持续关注。（福建交通广播记者叶军民） http://t.cn/A6ngsM0h