房屋租赁合同认定无效后经出租方同意的房屋装修损失如何承担

2019-11-29 16:15:47 | 来源：中国法院网 | 作者：王显光

（节选） 关于装饰装修附合物现值损失问题

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定对于附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由出租人和承租人按照无效合同的过错分担现值损失。所谓装修物的现值损失，是指附合装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装修附合物现值损失不应当考虑租赁期限的长短，只考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装修物的实际使用时间，按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。

　　一般情况下，在房屋租赁合同被告确认无效时，承租人对租赁房屋的装修已实际使用一定的时间，因此，无论是折价补偿或者按过错分担损失，均应按装饰装修折价后的现值确定。出租人和承租人应当按装饰附合物现值损失分担，是因为在房屋租赁合同无效情况下，出租人和出承租人关于租赁房屋的约定全部无效，包括租赁期限。因而不能按照原合同约定的租赁期限分摊装饰装修费用。

　　装饰装修附合物现值损失如何确定？司法实践中有几种方法：第一种是费用支出法，即承租人装饰装修实际支付的费用；第二种是支出费用年度分摊法，即根据合同约定的租期，将支出费用平均分摊，计算纠纷发生时至租期届满间的价值；第三种是现存价值法，即对纠纷发生时现存装修物进行工程造价评估鉴定。笔者认为第三种方法比较合理，对于出租人和承租人双方出是公平的。第一种方法没有考虑无效房屋租赁合同中，承租人实际使用时间，对于出租人不公平。第二种方法以租赁期限分摊装修费用对承租人则不公平，因此实践中，一般都采用鉴定评估方法。本案中也是采用此中方法确定装修附合物的现值损失。