有网友私信问我“师傅你是做啥工作的”，她是大学生求职，看我总在网上聊房地产咨询业务，想看看上我这种班的职场前景，那我就写5000字给大家参考下，找工作可能有用。
我会介绍包括职业发展、（不泄密前提下的）薪酬待遇、学历背景要求、行业前景。
我这个行业叫房地产服务业，本身不盖房子，只是给房地产相关的一切环节提供服务。

这一行里做的最好的是五家外资企业，跟四大会计师事务所差不多，我们行内叫“五大行”。
分别是戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕。
你们可以搜索这几个名字，关注公众号、官方网站找到一些校园招聘信息。
社会招聘我也不知道怎么搞，我服务过其中三家，都是通过内推或者猎头进来的。

我们的工作非常细分，但总体来说可以分为2种：咨询、中介。
服务的业务线包括：城市规划、写字楼/综合体、商业、住宅、工业地产（物流/仓储）、物业管理。
这说的已经非常粗了。

这些工作围绕房地产生命周期的全流程推进：
比方说你是开发商，你打算拿一块地，但这块地是否值得买，你不知道，你就来找我们买报告，这是项目可行性研究报告。
等你买完地了，你要开发成具体的产品，盖什么产品呢？你又来找我们买报告，这是项目定位规划报告。
盖的过程当中，你担心建筑设计院设计的东西卖不出去，需要我们协助跟进设计，这是建筑设计顾问。
施工了，为了确保施工到位，我们还有工程顾问和监理服务。
盖好了，要思考如何卖出去或者租出去了，这是市场营销顾问。
我们还有中介团队，真的帮忙卖出去和租出去。
我们还有个估价部，负责给各种物业估价，大到几十亿的物业，小到两口子离婚打官司分房产，给房屋定价，他们部门都接。
投入运营了，这里面又有物业管理服务。

咨询服务主要是卖ppt，我在网上总看到有po主讲什么“2000块钱一页的ppt是啥样的”，我们的报告基本能做到1000-2000一页。
比如说做了个200页的报告，客户给我们40万，这就是典型2000一页。
我认为想把报告做到2000一页，关键是得懂，网上po主都在讲什么“你要如何排版”，这其实没什么用。
能把问题讲明白是最重要的。
比如我经常给客户展示的5页ppt，讲了广州未来5年写字楼市场的整体竞争趋势，其中的观点给客户创造的价值肯定超过5千，因为它能辅助客户决策。
这5页用再烂的排版也还是能创造相同的价值。

我们的服务对象来源很广，诉求也不一样：
传统开发商，我们给他们研究如何用更低的成本卷赢其他开发商，某个低成本快周转的开发商，我一落座，问的第一个问题就是：写字楼大堂不用一块大理石，能否做出高端感，也不影响租金。
还有传统开发商委托我们监控市场数据，他们要知道别的开发商都用什么价格租楼卖楼，调整自己的策略。

企业，企业拿地通常是自己盖楼做总部的，他们通常比较舍得花钱，不会说什么“不用大理石”，他们更在乎企业形象。
我们需要给他们出主意，如何让建筑融入总部风格，让他们的客户来到公司总部大楼，就会发自内心尊重这家公司。
做项目的过程中不光要对客户公司负责，也要对项目负责人负责，帮助项目负责人在职场中卷赢。
比如，某上海公司，来广州建设华南区总部，我希望这栋楼既要对他们公司好，也希望华南这栋楼要比其他区域总部成功，更有巧思，更能吸引董事长注意，让董事长觉得派来华南这位负责人是很能干的，未来帮助华南的负责人升职。

还有官方机构，我们会出具报告做一些城市片区规划建议。
有个区的产业发展很好，但是消费做的一般，员工下了班之后，发现没地方花钱和玩，一下班全跑了。
我们就会建议这个区未来规划一些大商场用地。
还有时候会对某地招商政策做一些建议，看看如何能帮助当地招到优质的企业，创造更多工作岗位。
有城市新区规划的时候，官方机构也会叫我们过去聊聊，有的时候是免费过去出主意，有的时候是收钱的。
我们团队还帮一些企业做过十四五规划。

不同人做项目有不同的做法，我的风格是走专业路线，专业创造价值。
也有人擅长和客户搞关系，也是很有本事的，这个我就做不来。
大家各凭本事，最后靠业绩说话。

因为行业细分太细了，即使在公司内部，都是隔行如隔山的。
我比较懂写字楼/综合体/大平层公寓，但我就完全不懂隔壁部门的商业/工业地产。
你问我某块地做厂房划不划算，那我不懂。
我还问过我隔壁商业团队负责人：您看看，这块地适合做5万方商场，还是10万方商场。
同事：你这个问法就错了，商业运营和你们写字楼不同，非常受开发商风格影响。同一块地，太古来做，能开15万方的大商场，普通国企来做，5万方都开不起来。
（太古也是我们部门的重点客户）

做写字楼相关顾问无聊一点，因为现在写字楼也没啥秘密，但我依然要求每次出方案，都一定要给客户一些亮点，和别人不一样的地方。
要让客户觉得这钱物有所值。
做商业相关的顾问，好处是比较有趣，每个商场和街区都有自己的特色。
广州东山口很网红，太古汇很高端，这是两种截然不同的产品，对应完全不同的客户。
但做商业顾问，业务会没那么多。
每个上班打工人平均占10平方米办公楼，但每个人只需要配1平方米商业面积，项目没那么多。
工业厂房仓储物流顾问是另一个领域，我不太懂，不敢乱说。

中介业务我们主要专注商业地产，当然也有的行会做豪宅。
比如老东家在上海的住宅部就非常强，他们部门老大是个非常厉害的大姐姐，自己住在上海某核心别墅区，你们耳熟能详的一些明星就是邻居，这些明星还找她买楼。
中介有销售也有租赁。
很多大学生毕了业说我去当门店中介好了，我心想，如果同样当中介，真的可以考虑来我们这种公司当中介。

销售做大宗交易比较好，比如动辄卖一栋楼。
我们大宗交易部门这两年业绩还不错，偶尔有几亿到几十亿的单笔成交。
前司大领导就是做这个出来的，在香港，做得非常好，打工皇帝。
他的收入我无法透露，只能说高到难以想象。
有次我在香港跟他开会，当时某房地产基金下面的物业，想委托他销售，他说：好的，请给我独家委托，我卖的时候其他中介不可以卖。
甲方客户：如何证明您可以卖掉呢？
他：因为是我在卖。就这么简单。没了。
后来三个月卖掉。

如果你们想购买香港山顶别墅，欢迎来找我。
现在经常出现原本8亿的别墅现在只需要5亿成交。
旁边邻居是你会在电视上看到的家族。
装修也非常老钱风，我看过照片，给人一种红楼梦贾家各种东西都是"半旧"的感觉。
确实旧了，但能看出来都是好东西，这么多年了，反而有宝光内蕴感。

还有购买工业厂房/物流园区的。

租赁业务有三种：写字楼、商场、工业地产。
我觉得做写字楼租赁是个还不错的工作。
这么多企业，总要租写字楼吧。
写字楼租赁业务的好处是，不管房地产走势怎么样，你都有工作。

经济好，你就帮企业扩租，新租。
经济不好，企业需要减租，换租，和开发商洽谈更低的租金。
经济不好时候，中介费比经济好的时候还高。
据我观测我隔壁做租赁的团队今年业绩还挺好。
我司深圳这条业务线做得不错，几乎垄断，我们一家的业绩比其他几家加一起还多。

做这种中介的好处是：你做久了总会有些资源的。
比如你帮普华永道租了两层楼，以后它扩租还来找你。
或者三年后租赁到期了，公司还会找你租新楼的。
而且你的客户都是些公司客户，很有素质，比普通中介遇到的人好相处一点。
流浪地球团队租上海办公室就是我们上海同事做的，很有趣的。

商场中介差不多，主要是维护一些品牌资源，帮助各种品牌选址。
比如苹果店选址，他们要求旗舰店里的空间不能有柱子。
商业每隔几年就来一波热点，你总能赚到钱的。
比如近几年都说商场不好开，但如果你能拓展1-2个新能源汽车品牌，帮他们选址，你就不太缺钱。

做这种租赁中介我感觉比销售中介好。
因为做销售，你把楼卖完了，就不知道干什么了。
很多销售中介跟着项目走，市中心的土地开发完了，就要去郊区项目，越走越远。
郊区客户群和市中心完全不一样，你的行业积累不足。
但做核心区写字楼和商场租赁不一样，你的客户来来去去都是在这个区域，都是这些领域。
只要服务好核心客户，不那么担心中年失业。

总体来说我很喜欢我这份工作，建筑是具有正外部性的。
当我们帮助甲方做出了更好的建筑，也是在为城市做出贡献。
有的时候通过我们的建议，帮助甲方投资的项目获得更好的回报，在市场上有更好表现，这就是我很有成就感的时刻。

接下来说职业发展。
现在房地产业发展如何，大家都心知肚明，可能未必适合年轻人加入。
我会不会过几年被裁了，我看大有可能。
我对房地产的整体判断是：以后中国不需要这么多人搞房地产，我们经过此前20年的大建设，房子基本够住，写字楼也差不多够用了。
但长期来看，人民群众依然有提高生活质量的需求，大家想置换、想提升，住了60平的小户型，又想试试100方宽松一点的3房。
企业用惯了产业园，可能也想进入玻璃幕墙的写字楼里获得更好办公形象和体验的。

长期来看房地产不会那么火了，但它会回到应有的位置上陪伴我们。
你看我们的下一个版本，开始走向老龄的欧美日，他们也一样有很多优质的房地产公司，需要优质的房地产服务。
想想我也不会干别的了，我估计也没法转行，你们自己判断吧。

具体的职业发展，进入我们这种公司，如果是管培生，网上可以查到薪资待遇，基本七八千，做满一两年应该能过万。
社招我也不懂，底薪应该比管培生低。
这是基础工资，还有奖金，但也不会很高，可能一个月万把块钱吧。
再往上的工资我不能透露了。总之不如大厂，但也还在可以接受的程度。

要求上如果是管培生，一般要求有个还行的本科学历就行，研究生不会特别有优势。
我们学历要求卡的不死。
真的很看面试现场表现。
社招喔不懂了，因为社招我们都是找有经验的，学校反而没那么重要。

来我们这种公司，最大的好处是，我们比较业绩导向，大家都是来赚钱的。
不赚钱就会被裁掉，所以没有很严重的办公室政治拉帮结派这些，办公氛围会比较好。
不太需要跟领导搞关系，因为你帮助领导搞定业绩，这就是最好的关系。
但业绩不好真的会被裁掉的，我刚入行几年的时候就遇到裁员，公司来了几个陌生人，挨个把部门同事叫进去谈话，出来已经谈好了赔偿价码。

年轻人进我们这种公司的好处是，你所知道的大部份房地产企业，都是我们的客户。
在服务不同甲方客户中，你可以熟悉各种房地产企业的办公模式（真的很不一样），很多公司外面看着很好，实际很下头。
有些你看着很好的单位，发现办公环境令人窒息，大家都在拍领导马屁，人浮于事，你就可以排雷。
即使你在公司内部无法升职，也可以跳槽去你合作愉快的公司。

实际上年景好的时候我们的同事经常被开发商挖走，这两年比较少了，开发商自顾不暇。
我们这几家公司在行内算比较有名，还基本遵守劳动法（但还会加班），所以工资不算很高，毕竟不用很高也能招到人，一般跳到甲方可以得到50%的收入提升（当然，现在少了）。
很多同事最后都选择去了开发商。

我是觉得当乙方很开心，也有一些甲方挖过我，但我不想去甲方，就一直留了下来。
我现在是我这条业务线的部门负责人，从我入行到负责人，大概花了10年多一些，在行内算是中等偏快一点的速度。
以后我认为会更快。

因为这一行没有什么秘密了，之前前辈可能要花更久，是因为那时候大家都在瞎摸索。
现在大家都不怎么需要摸索了，年轻人学东西很快。
我在想等年轻人都学会了，可能就是我被裁掉的时候。
所以我鼓励部门里小朋友都是说：好好干！等我被裁了你们就可以来做我的工作啦！

其实任何行业想往上走都是销售，向客户推销你们公司和服务。
我自己是做技术研究出身，是个i人，本来我想安心研究房地产就好。
现在被迫不得不经常出去见客户，拓展项目，对客户讲解为什么我们行我们友司不行。
i人在社会上真的很难。

总之这条路要求时刻学习时刻提高。
我的感觉就是并不比其他行业更差，也不比其他行业更好。
因为房地产尤其是商业地产，就是经济的晴雨表。
我们行业不好了，别的行业也不会好。
别的行业好了，我们行业就也自然好了。
都那样吧！