中国居民如何贷款购买美国房产

今天跟我们长期合作的美国资深贷款经纪人聊了聊这个很有意思的话题，我把收集到的信息总结如下（如果真有需求的小伙伴们，私信我，我可以转给她）：

现在的中国中产们也都有全球配置资产的需求，尤其是投资美国的股票和房产。这里的投资美股和美房，都是指用美元计价的方式直接购买，不是在国内用人民币买美股基金什么的（手续费挺高的样子）。当然无论买什么，需要一个资金转移的问题，钱怎么合法转到美国不是本篇的内容，以后做了功课有机会再总结。用自身经历多说一句：买美股，就应该有且要长期持有投资标普500指数基金（比如SPY或者VOO），或者风险承受度高一点的买纳斯达克100 (QQQ)，不要折腾任何个股，不管是什么当红炸子鸡 。

现在来进入正题，中国居民如何贷款购买美国房产。
1．首先这里的中国居民不需要是美国永久居民（即所谓的绿卡持有者，大概率他们也不是本篇的受众），但是也必须是有效的美国旅游签证（B2）持有者 （至少还需要有6个月有效期，考虑交易通常还需要几个月，所以还需要再长一些）。
2．中国居民需要有一个美国银行账户，这个也并不需要亲自来美国就可以办成，可以在线远程公证的方式来授权。
3．中国居民由于身份原因不能在美国长期居住，所以美国置房要么是买所谓的second home （第二居所）, 或者直接是投资房，这两种情况又对应不同的贷款产品。
4 . 如果是第二居所，收入是提供声明收入（Stated Income）。对于声明收入的情况，也就是客户有正常的雇用工资收入，客户需要提供国内真实存在的公司（就是百度或者谷歌能搜索到电话邮件地址的公司，且注册超过2年），这时贷款经纪们会准备好收入信，然后根据房价和贷款额计算所需要的收入，让客户这个收入证明找自己工作的公司的经理或者HR签字就行了，当然快过户的时候贷款经纪还需要打电话确认是否还在该公司上班来完成过户。
5．如果是投资房，可以使用 DSCR 贷款，DSCR是Debt Service Coverage Ratio Loan，指的是一种基于债务服务覆盖率的贷款，大白话一点就是出租收入能够等于或者超过所有的支出，所有的支出包括贷款，房地产税，保险，以及可能有的HOA费，即更俗称的能以房养房的类型。当然如果 DSCR贷款可以做，对物业肯定是有要求的，放在我们大波士顿地区，可选择的也依然很多，比如公寓，比如连排别墅 ，比如多家庭住宅等等。如果非要买比如波士顿市中心300万美金租1万块的肯定没法做到以房养房，那又只能用3所介绍的声明收入的方法。
6．如果比较声明收入或者DSCR贷款，当然是后者贷款违约的风险要低一些，毕竟能够自负盈亏，所以银行能给到的利率就能相对更好一些。
7．不管是3或者4都可以40%首付，贷款60%，最多贷款金额为300万美金。如果有美国信用分的小伙伴利率还能更好一些，如果没有的话，就统一算成是680分，利率大概会比这边普通的住宅贷款要高一些。贷款选择可以是30年固定贷款，或者7年ARM（后者前7年的利率要低一些）。
8．如果贷款金额少于150万美金，首付甚至可以低到30%, 但是需要符合银行的储备金要求，比如声明收入的贷款方式储备金从6-12个月不等，而DSCR贷款的储备金一般是三个月。所谓的一个月储备金就是PITIA, 即本金，利息，税收，保险，HOA协会费用，也就是所有的支出。
9．现在美国利率下降是个大概率事件， 只不过下降幅度和时间跨度的区别而已，但是如果利率降了，上面的贷款房产也是可以无罚款重贷的。如果是第二居所，需要付完7个月房贷才可以全部还完或者重贷；而出租房则是需要付完12个月才可以全部还完或者重贷。
10．整个贷款流程，都不需要客户全程到场（但至少看房也亲自来看看喔，我队友常说绝对不会买自己都没有亲眼看到的房产），整个贷款和过户的流程都可以委托朋友或者房产经纪人来完成的，要使用在领事馆签字的授权书。
11．多说一句，如果是以投资房购买，那么大概率在当地需要有物业管理公司来帮助管理，一般费用是租金的8-12%，所以房产的现状，可能的维修，租客群体也稍微多考虑一点。