#基金##火辣评基金# 如何用人民币如何获得海外房地产的增长回报？小编为您挑选了一只投资海外房地产的基金：$嘉实全球房地产(QDII) of070031$ 2024年收益+7.67%，2023年收益+8.59%，现在每日限购10000元，适合周、月定投，快来微博点击购买

$嘉实全球房地产(QDII) of070031$ 重仓了美国和日本房地产的信托公司。美国占比77%，日本占比14%，根据中报显示，相对上一期重仓了$西蒙地产 SPG$ $铁山 IRM$ $阿湾物产 AVB$ $Welltower Inc. WELL$

该基金公告对于后续美国房地产的分析如下：
2024年上半年随着美国实际利率窄幅波动，全球REITs净值小幅下跌。行业和区域配置方面，按区域继续超配北美和日本，按业态从主要超配数据中心转为主要超配住宅和医疗健康。
从空置率等运营指标看，REITs的资产质量在住宅、零售、工业、办公等多个业态都好于私人房地产。目前REITs和私人房地产资本化率利差为REITs投资者提供了一个相对增配的机会。
美国商业地产交易量在6月底仍低迷但有望年内见底。商业地产整体价格继续下行，但幅度趋缓。各个业态呈现分化走势：
•美国办公楼空置率仍在上升，地产抵押贷款推迟到期情况增加，仍需谨慎。
•美国住宅空置率在历史底部位置，新开工从高位开始下行，二手房供应依然短缺。
•美国长者公寓稳定入住率和租金稳定改善。未来长者公寓供给走低，而未来需求持续增长到2050年。
•美国仓储物流供需情况短期平淡，但基本面扎实，其成长将由电子商务和近岸外包进一步推动。工业地产完工量已过高峰，租金稳定增长。
•生成式人工智能推动美国数据中心需求。目前领先的美国科技公司的资本支出和研发占运营现金流比重目前为72%(并且随着盈利成长已经小幅下降)，而40年的中位数为67%。
有利因素：1)美国经济数据表现出韧性，投资者对于硬着陆的担心下降。2)美元利率回到历史长期平均附近，美元利率的正常化有助于抑制房地产行业新增供给。3)机构投资人在REITs持仓水平为低配而且REITs相对标普500指数估值有折价。
风险因素：如果通胀和增长数据意外上升，导致利率上升或地区银行业担忧卷土重来，可能将REITs的估值压低。此外，特朗普赢得美国总统大选的概率上升，市场可能需要消化通胀重新加速和美债收益率曲线趋陡的风险。
长期以来，全球REITs配置一直是构建多资产投资组合的重要基石，为投资者提供通胀保护和多元化收益。全球REITs和房地产长期表现高度相关，而REITs流动性更好，并且灵活提供多种业态资产敞口，例如数据中心、仓储物流、医疗保健、预制房屋、房车营地等。REITs拥有房地产现金流，但短期会经历类似股票的估值波动和回撤。全球REITs应在投资者的房地产配置中占有一席之地；REITs和直接持有的房地产或私人房地产基金相结合，可以改善风险调整后回报状况。