#律师说法# 【商品房消费者优先权对抗工程款优先权情形】
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最高院2002年《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》在《民法典》公布后，于2021年失效。取而代之的，是2023年最高院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。

关于商品房消费者优先权问题，前述2002年司法解释是买房人交付全部或大部分款项后，工程款优先权“不得对抗”买受人。此后2005年最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条针对一般不动产执行中，买受人支付全部价款并实际占有、虽未过户但无过错情形予以排除执行加以明确。

2014年最高院针对山东高院《就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》明确不管房屋建成与否，前述对抗效力均适用。

2015年最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》区分了一般不动产和商品房执行异议情形，表述的是查封前买受人已签订“书面买卖合同”，“名下无其他用于居住的房屋”，已支付房款超过合同总价款50%。

2019年九民纪要对“买受人名下无其他用于居住的房屋”做了适当扩大解释：非同县区的不算，套数超过1套但总面积合理仍可提异议，同时对50%以上价款做了放宽：虽接近50%，但余款已交对方或法院的，亦可。

最新2023年最高院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》在保护商品房消费者权益方面，实际上更加放宽：①不要求“书面买卖合同”，所以，对于本案名为借贷，实为购房，亦可适用，不再有争议，明确的是只要“以居住为目的购买房屋”，亦不再强调是否“名下无其他用于居住的房屋”；②房款比例不限，虽只支付部分房款，但只要“在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的”，亦可适用。

法律规则不是文字游戏，而是利益权衡。

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