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民法主观题每日一题

【案情】
位于A 市B区的枫桥公司接受债务人抵债,获得一个工程项目，系位于S市Y区的“枫叶写字楼”建设，枫叶写字楼建成后，枫桥公司将写字楼进行了装修装饰，将19、20层留做自用，并将各层对外出租，每平方米租金300元。恒通公司是一家有多个金融牌照的集团公司，位于W市C区。恒通公司为了业务开展，设立了三个公司，分别是甲融资租赁公司(全资子公司)、乙保理公司(控股子公司)、丙公司（参股子公司），为满足公司办公需求，三公司与枫桥公司签订租赁合同，甲公司承租16楼，乙公司承租17楼，丙公司承租18楼，约定试租2年，起租日期从2020年1月15日起算，租金每月30万元，每三个月一付，租期满后再约定是否继续租用，承租人只能对现有的装修进行“软装”，不得进行“硬装”，并约定产生纠纷由枫桥公司所在地的A市B区法院管辖。另外，恒通公司法定代表人出具《担保函》，为甲乙丙三公司的租金承担连带保证责任。

甲公司入驻后，空调故障，要求枫桥公司维修，但一直拖延未修理，于是甲公司自行找人维修，产生60万元的维修费和设备费，甲公司向枫桥公司主张该笔费用，但枫桥公司不予认可。

2020年3月，枫桥公司向甲公司请求支付租金90万元，甲公司只转账了30万元，于是枫桥公司将甲公司起诉至法院，要求甲公司支付90万元租金，恒通公司承担连带责任。诉讼中，甲公司提出，已经转账支付30万元租金，由于维修产生的60万元应予抵缴租金，而枫桥公司则称甲公司转账的30万元明确表示偿还之前一笔债务。法院判决枫桥公司胜诉，判决甲公司支付租金90万元和利息(按照银行同期利率计算)，恒通公司承担连带责任，担责后可向甲公司追偿。

某日，乙公司的客户丁某将汽车停在枫叶写字楼的停车场内，被大风吹倒的树砸中导致车辆损坏。经查，乙公司早已多次向写字楼物业反映该问题，要求解决，但由于物业换班未交接，导致忘记记录。该事件直接导致乙公司未能与丁某所在的公司缔约合作。丙公司入驻后两个月,觉得枫桥公司的装修与自己的经营风格不符，提出想要重新装修，但枫桥公司并未同意。于是丙公司将18层转租给了张某，租期1年。并且由于枫桥公司怠于管理，服务越来越差，又鉴于甲乙公司的体验，丙公司顺势提出不再续约。

枫叶大厦经营失败，多次遭到投诉，纠纷越来越多，枫桥公司于2021年1月2日将枫叶大厦整体转让给凤鸣公司。甲公司要求就16层享受优先购买权，在此之前，枫桥公司已经将甲公司、丙公司诉至法院。

【问题】

1.本案应该由哪个法院管辖?说明理由。

2.本案中，甲转账的30万元为支付租金的事实，应当由谁承担证明责任?若法院最终不能形成自由心证，该如何处理?

3.恒通公司如果承担了保证责任，能不能依据判决书申请执行？为什么？

4.本案中，甲主张维修和设备费60万元应当抵缴租金，属于反诉还是辩解?为什么？

5.丁某的损失可以向谁主张?为什么？

6.乙公司就因此未能签订5000万元的合同所遭受的损失是否可以主张赔偿？为什么？

7.丙公司能否将18层转租?说明理由。

8.枫桥公司把枫叶大厦整体转让给凤鸣公司时,枫桥公司与甲乙丙的租赁合同是否自动解除?为什么？

9.甲能否主张优先购买权?如果能，为什么？如果不能，为什么？

10.恒通公司是否应该为甲公司和丙公司承担连带保证责任？为什么？

1.本案应该由哪个法院管辖?说明理由。

【考点】专属管辖

【参考答案】

本案应由S市Y区法院管辖。本案属于房屋租赁合同纠纷，属于专属管辖案件，虽然有协议管辖，但该协议因违反专属管辖而无效，因此，本案应由S市Y区法院专属管辖。

2.本案中，甲转账的30万元为支付租金的事实，应当由谁承担证明责任?若法院最终不能形成自由心证，该如何处理?

【考点】证明责任、清偿抵充

【参考答案】

（1）应当由甲公司承担证明责任。根据《民诉法解释》91条的规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，甲公司主张转账的30万元是支付租金的事实为积极事实，因此应当由甲承担证明责任。

（2）法官如果无法形成心证，此时不能直接依据结果意义上的证明责任来判案，甲公司向法院主张垫付的维修款60万元抵销租金，枫桥公司不认可，并且主张2020年3月甲公司打给自己的30万元明确表示是清偿另一项债务。此时需要说明一下：本题中当事人欠了租金又欠了欠款，然后还了一笔，现在当事人争议的就是还的到底是哪一笔，依据《民法典》第560条规定：债务人对同一债权人负担的数项债务种类相同，债务人的给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务。债务人未作指定的，应当优先履行已经到期的债务;数项债务均到期的，优先履行对债权人缺乏担保或者担保最少的债务;均无担保或者担保相等的，优先履行债务人负担较重的债务;负担相同的，按照债务到期的先后顺序履行;到期时间相同的，按照债务比例履行。本案中甲公司不能证明30万元是用来偿还租金还是清偿第一笔债务，因此对于30万元按照法定抵充清偿。

3.恒通公司如果承担了保证责任，能不能依据判决书申请执行？为什么？

【考点】执行

【参考答案】

不能依据判决书申请执行。根据《民诉法解释》的相关规定：当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。本案中只是表明“恒通公司承担连带责任，担责后可向甲公司追偿”，并未明确给付内容属于附条件的判决，不会直接获得执行力。恒通公司需要先起诉债务人甲公司，取得生效的判决书后，才可以申请强制执行判决书，因此恒通公司不能依据判决书申请执行。

4. 本案中，甲主张维修和设备费60万元应当抵缴租金，属于反诉还是辩解?为什么？

【考点】反诉

【参考答案】

甲公司主张维修和设备费60万元应当抵缴租金属于反诉。根据《民事诉讼法》第51条的规定：原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。以及《民法典》第713条的规定：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。在本案中，枫桥公司的诉讼请求是请求甲公司支付租金，而甲公司主张60万元维修和设备费的请求本质上属于请求枫桥公司承担违约责任，因此甲公司主张构成一个独立的诉讼请求，且主体相同、具备牵连关系，属于反诉。

5.丁某的损失可以向谁主张?为什么？

【考点】林木折断致人损害责任

【参考答案】

丁某有权向大厦管理者主张损害损害赔偿，《民法典》第1257条规定，因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，丁某的损失是被风吹到的大树所砸导致的。且乙公司早已多次向写字楼物业反映该问题，要求解决，但因工作人员疏忽未登记而没有及时采取措施导致损害的发生。因此大厦管理者需要承担侵权责任。

6.乙公司就因此未能签订5000万元的合同所遭受的损失是否可以主张赔偿？为什么？

【考点】侵权损害赔偿范围、可预期利益损失规则

【参考答案】

乙公司不能就未能签订5000万元的合同所遭受的损失主张赔偿。根据《民法典》第1184条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。这里侵害他人财产，实际上是侵害他人财产权、包括对物权、债权、知识产权、继承权、股权及其他投资性权利的侵害造成的财产损失。本案中大树被风吹倒砸坏丁某汽车，对汽车造成的损失属于侵害他人财产权，需要赔偿。但乙公司因此未能与丁某签订合同的损失属于纯粹经济损失，乙公司不能基于侵权主张损害赔偿。

此外基于可预期利益损失规则，乙公司未能与丁某签订合同而遭受的损失，完全超出侵权人的预期，不属于侵权损害赔偿范围。

7.丙公司能否将18层转租?说明理由。

【考点】转租

【参考答案】

丙公司不能将18层转租。《民法典》第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可知承租人将租赁物转租的需要经过出租人的同意，本案中丙公司没有经过枫桥公司的同意不能擅自将租赁的18层转租给张某。

8.枫桥公司把枫叶大厦整体转让给凤鸣公司时,枫桥公司与甲乙丙的租赁合同是否自动解除?为什么？

【考点】买卖不破租赁、租赁合同的解除

【参考答案】

枫桥公司与甲乙丙的租赁合同不能自动解除。《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此可知租赁期间内租赁物所有权发生变动的，租赁合同依然有效。此外枫桥公司转让枫叶大厦也不属于租赁合同解除的法定事由，不能基于此解除租赁合同。

9.甲能否主张优先购买权?如果能，为什么？如果不能，为什么？

【考点】承租人优先购买权

【参考答案】

甲公司不能主张优先购买权。《民法典》第726条第1款规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。据此可知承租人主张优先购买权需要在同等条件下行使。但本案中枫桥公司是枫叶大厦整体转让给凤鸣公司，而甲公司只是租赁了枫叶大厦的16层，而不是整栋枫叶大厦，所以此时甲公司与凤鸣公司并不是同等条件，不能主张优先购买权。

10.恒通公司是否应该为甲公司和丙公司承担连带保证责任？为什么？

【考点】连带责任保证

【参考答案】

（1）恒通公司应该为甲公司承担连带保证责任。《有关担保制度司法解释》第8条规定，有下列情形之一，公司以其未依照公司法关于公司对外担保的规定作出决议为由主张不承担担保责任的，人民法院不予支持……（二）公司为其全资子公司开展经营活动提供担保…….本题中甲公司为恒通公司的全资子公司，则恒通公司应为甲公司的租金承担连带保证责任。

（2）恒通公司是否为丙公司的租金承担连带保证责任取决于其是否依照《公司法》第15条规定的关于公司对外担保的规定作出的决议。《有关担保制度司法解释》第7条规定，公司的法定代表人违反公司法关于公司对外担保决议程序的规定，超越权限代表公司与相对人订立担保合同，人民法院应当依照民法典第六十一条和第五百零四条等规定处理：（一）相对人善意的，担保合同对公司发生效力；相对人请求公司承担担保责任的，人民法院应予支持。（二）相对人非善意的，担保合同对公司不发生效力；相对人请求公司承担赔偿责任的，参照适用本解释第十七条的有关规定。

本题中丙公司属于恒通公司的参股公司，不属于《有关担保制度司法解释》第8条规定的例外的情形，则此时恒通公司的法定代表人出具担保《担保函》为丙公司租金提供连带保证，首先需要看是否符合《公司法》第15条规定的决议程序作出，若符合，则担保有效，恒通公司需承担连带保证责任。若不符合，需要再结合相对人是否善意来认定：若相对人善意且对决议进行了合理审查，则恒通公司应承担保证责任；若相对人非善意的，则按照《有关担保制度司法解释》第17条规定处理，即主合同有效而第三人提供的担保合同无效，人民法院应当区分不同情形确定担保人的赔偿责任：（一）债权人与担保人均有过错的，担保人承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的二分之一；（二）担保人有过错而债权人无过错的，担保人对债务人不能清偿的部分承担赔偿责任；（三）债权人有过错而担保人无过错的，担保人不承担赔偿责任。