问：为什么老外的house是独栋，中国的别墅也建成小区的形式?
老外的主流是不是独栋，而中国的中产住的大部分都是小区了，为什么老外不喜欢小区呢?

我之前以为因为中国人住的是平层为主，因为平层没有院子，需要在楼下建一个院子，所以需要围墙围成小区，获得私密感。而老外是独栋house，本身就有围墙了，所以就不需要以小区形式围成院墙。

但是，最近我看了很多中国的独栋别墅，发现别墅也是建成小区的形式的。按理别墅已经有了自己独立的院子，院子本身带了围墙，那么别墅小区就是把一群别墅再用围墙包围在一起。

也即别墅的主人其实是被两层围墙围起来的，出门首先是走出自己独栋的围墙，然后再走出小区的围墙。当然，这样确实更安全了，因为自己独栋的围墙你不可能自己雇一个保安，但是小区可以统一雇一个保安。

那么问题来了，老外的独栋为什么不围成小区的形式? 或者反过来问，中国的独栋为什么还要围城小区呢? 是因为中国人和老外的喜好不同，还是有什么别的限制?

答：老外也有小区，至少美国是这样的。

要不HOA（业委会）怎么搞，你画个多大的圈圈让大家投票少数服从多数，总不能以北极为圆心，以赤道为半径画个圆，让北半球投票选业委会吧。

然后，美国虽然很多小区没有明显的边界（围墙），但是，一些小区也是有围墙和保安的。想进小区还挺麻烦，因为大多数情况下，去美国邻居家做客都不是走着去，而是开车出入。

一旦你车停在人家小区门口，又进不去，后面就会堵车，让你手足无措。

有围墙和大门的小区，和国内的别墅小区非常像，和没有围墙大门的小区相比，物业费要更贵。

通常有围墙的小区会有会所、保安，甚至保安会24小时巡逻，这很合理，因为众所周知，美国并不是很安全的国家，就算没有持枪入室盗窃，小区偶尔还会有鹿啊、熊啊、鳄鱼之类的爬进来，还有蛇和浣熊，浣熊会翻你的垃圾桶，甚至进你家住，如果你不住的话。

为了增加小区的房价，美国人也是有很多心思的，他们会做泳池，配一个spa池（就是热水池），一群美国老男人会一边泡澡一边聊天。如果有条件做露天的，他们通常会做露天泳池，但是泳池一般也不会很大，因为美国小区规模一般都比我们小的多，他人少。

他们会在会所做电影房、会客室、游戏室（摆上几台街机）、健身房、篮球场，网球场，甚至在小区里面弄个高尔夫球场、沙滩排球场，这些都可以作为卖房子的时候的主要卖点，包括业主要买卖二手房，这些也是值得一提的设施设备。

他们会在开发阶段，就在小区中央挖个湖，然后湖边的房子，比不临湖的房子，贵上一万刀（总价）。他们会保留原始森林，然后把小区的楼王放在这个角落里，最贵的房子往往不在小区的中央，而是小区的最深处，越私密，越贵，越热闹，越便宜。

而且我上面说的这些，都不是卖房子的时候给你看看，交房子的时候连水都放掉省钱，不会和国内这样，普遍的要在后面把会所卖出去，把健身房租出去，把游泳池抽干，但是，他们会收很贵的物业费，而且，随时随地的涨价。

美国小区宣传的配套设施，基本上能永远运转下去，而国内小区宣传的配套设施，除非开发商房子没卖完，不然基本上是宣传时有，一用就没。

在这类（有墙的）美国小区，物业费可以是房产税的两倍甚至三倍，而没有围墙的小区，只需要运个垃圾送个信，物业费可能只是房产税的几分之一。

而从居住的角度，一个月几百美金的物业费，会直接影响你的生活品质，所以，大部分人愿意接受没有围墙，毕竟游泳池喜欢的话自己有个大house你自己造就是了，枪也可以自己买，滑梯和篮球架子也可以在自己家院子里修，一个月贵几百美金物业费，好大一笔钱。

房价也会差很多的，你得到的越多，你要付出的自然也就越多，住在哪里你就自己选。

便宜的，可以什么都没有，但是也不影响住。贵的，就什么都有，但是也贵。你自己选就是了。

至于有墙的小区多还是没墙的小区多，市场会解决这个问题，就像肯德基的折扣券一样，有的人不打折不吃鸡，有的人从来嫌麻烦不打折。

人群会自然而然的流动，不仅仅是围墙决定，更多的是人来决定：一个小区英国人，一个小区俄国人，一个小区墨西哥人，一个小区黑人，一个小区白人，一个小区中国人……

他的房价和地段相关性有，但是和邻居的相关性可能更高一些，邻居非富即贵，那在附近盖个名校，小区摇身变成学区房也不奇怪。中西在社会治理的思维方式不同。咱们是没有枪没有炮，政府给我们造，他们是没有枪没有炮，他们自己造。

美国是一个研究房地产非常好的样本，因为他迭代的时间长，制度相对完善成熟，竞争相对充分。

虽然不敢说美国一定是我们未来的发展方向，但是美国有很多现成的东西是可以借鉴的，就是现在抄抄作业，马上就能立竿见影的解决我们房地产，或者具体到某个小区的一些问题。

往大了说可以规范市场，往小了说可以提升特定小区的房价。只不过抄作业，说的轻松简单，其实也是一个难度很高的事情。

鲁迅先生说过，世界上本无路,走的人多了,便成了路。

但是动辄上来就说，美国的那一套对我们没用，我们自己搞的很好，这就从一开始断绝了改进的空间。最悲哀的往往并不是艰难险阻，而是自以为是，认为凡事依靠英明神武的县太爷才能解决，而依靠人民群众就不能解决。

当我们普遍自己觉得自己已经非常好了的时候，自然也不会有领导从天而降替我们解决问题，没有问题解决什么问题呢？于是很多问题都要等到无法挽回的时候，人们才会思考答案。